Projet immobilier à Dakar sur 30 ans : coûts d'investissement, construction, exploitation

Extraits

[...] Le taux d'actualisation est de 10%. Correction détaillée du projet immobilier L'investissement est composé par la valeur du terrain et les frais de construction de l'immeuble : Terrain : 86.250.000FCFA ; Frais de construction : 210.000.000FCFA Nous allons actualiser la valeur du montant d'investissement Fa= 11+rn Fa = 11+0.1n Fa = 11,1n On prend comme année de base l'année 0 (dans notre exemple on remplace n par Fa = 11,10 = 1 donc le facteur d'actualisation vaut 1 Terrain = 86.250.000*Fa= 86.250.000*1= 86.250.000FCFA Frais de construction = 210.000.000*Fa = 210.000.000*1= 210.000.000FCFA Le montant de l'investissement actualisé vaut 86.250.000+ 210.000.000 = 296.250.000FCFA. [...]

[...] Ainsi les frais d'entretien actualisés sont : Entretien = 10.500.000*F5+10.500.000*F10 +10.500.000*F15+10.500.000*F20+10.500.000*F25 On factorise par 10.500.000 Entretien = 10.500.000*(F5+F10+F15+F20 +F25) Entretien = 10.500.000*(0,621+0,386+0,239+0,149+0,092) = 10.500.000*(1,487) = 15.613.500FCFA Frais d'entretien actualisés : 15.613.500FCFA. Donc le calcul de la somme des charges d'exploitation actualisées (CEA) donne : CEA = 22.624.800FCFA+26.395.600FCFA+15.613.500FCFA = 64.633.900FCFA On calcule le montant des recettes d'exploitation actualisées. Ces recettes d'exploitation constituent le montant du loyer annuel qui est égal à 33.600.000FCFA. On va les actualiser en tenant compte du taux de perte annuel estimé à 2%. [...]

[...] Projet immobilier à Dakar sur 30 ans : coûts d'investissement, construction, exploitation Énoncé Un Monsieur X vient d'acheter un terrain de 300m2 (une parcelle) à Dakar Sacré-Cœur pour un montant de 75.000.000 FCFA. Le prix unitaire d'un m2 Coûte 250.000 FCFA. La valeur du TTC s'élève à 86.250.000 FCFA (75000.000*1.15). La construction coûte 210.000.000FCFA (70%*300m2 *250.000*4 niveaux) La durée de vie du projet est de 30 ans. Le montant du loyer mensuel par an est de 33.600.000FCFA (350.000*8appartements*12mois). Le salaire pour le gardiennage s'élève à 2.400.000FCFA (100.000*2gardiens*12mois). [...]

[...] (la valeur a été choisie ici comme taux d'intérêt) Profit = 296.250.000FCFA* 1+rn = 296.250.000FCFA* 1+4%30 = 960.856.512,3FCFA On actualise le profit en le multipliant par le facteur d'actualisation F30 = 0.057 Le Profit actualisé est de : 960.856.512,3FCFA*0.057 = 54.768.821,2 D'où la perte est de : Le nouveau Bénéfice net actualisé 40.767.394FCFA) - Le Profit actualisé (54.768.821,2) = - 95.536.215.2FCFA. Bon à savoir : L'amortissement mesure le niveau de l'usure du bâtiment. Cette valeur résiduelle qu'on vient de calculer c'est l'année au bout de laquelle on peut vendre le bâtiment qui est équivalent ici à l'année 30. [...]

[...] Calcul des charges d'exploitation actualisées. Bon à savoir : notre exploitation commence à partir de l'année 1 c'est-à-dire, c'est à partir de l'année 1 que les salaires, les impôts etc . seront payés. Puisque les données du salaire sont annuelles donc on se servira du facteur d'annuité de l'année 1 jusqu' à l'année 30 (qui est égale à 9,427). Il en est de même pour les impôts. Ainsi les valeurs actualisées du salaire et de l'impôt sont : Salaire = 2.400.000*FA3010%= 2.400.000*9,427= 22.624.800FCFA Impôts = 2.800.000*FA3010% = 2.800.000*9.427= 26.395.600FCFA Il reste à calculer la valeur actualisée des frais d'entretien pour chaque 5ans. [...]