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En matière d'investissement immobilier, les contraintes sont d'autant plus lourdes que les montants en jeu sont importants, les obligations nombreuses, et donc les impacts sur les comptes significatifs. Ainsi, la question du financement des biens immobiliers nécessaires à l'exploitation est primordiale, qu'il s'agisse d'immeubles à caractère administratif, industriel ou commercial.
Pour ce faire, de nombreux modes de financement sont possibles, chacun se traduisant par des avantages et des inconvénients qui lui sont propres.
D'abord, le financement par fonds propres nécessite de pouvoir disposer d'une trésorerie importante mais permet à l'entreprise de devenir propriétaire du bien immédiatement. Si cela permet de dépasser le coût d'un financement externe, cela diminue la capacité d'autofinancement de l'entreprise (au moins à court terme) et la prive de ressources qui pourraient répondre à des besoins « ordinaires », comme le financement du BFR ou l'entretien / renouvellement de machines.
Ensuite, le financement par dette (souvent emprunt auprès d'un établissement de crédit), qui permet également d'obtenir la propriété du bien immédiatement, est une opération qui demande une capacité de remboursement suffisante ainsi que la constitution de garanties qui vont peser sur l'entreprise.
Enfin, un dernier mode de financement est possible avec le crédit-bail immobilier. Attractif, il permet de dépasser la plupart des contraintes liées aux deux premiers modes de financement tout en bénéficiant de dispositifs fiscaux qui lui sont spécifiques.
En outre, ce type de contrat, normalement utilisé pour les raisons évoquées ci-dessus (et développées dans ce mémoire), permet également de réaliser des opérations d'ingénierie financière qui ont pour but une optimisation patrimoniale et fiscale.
C'est pourquoi le législateur a prévu des traitements spécifiques pour les opérations de crédits-bails. Ceux-ci sont lourds et demandent une analyse précise de l'opération avant de se lancer dans sa réalisation.
[...] Approche Analyse de l'opération Traduction comptable Approche Juridique Décomposition en deux opérations : Location d'un bien moyennant le paiement d'une redevance Promesse unilatérale de vente du bien moyennant le paiement d'un prix convenu qui tient compte (au moins partiellement) des redevances payées L'entreprise est considérée dans la première phase (avant levée de l'option d'achat) comme simple locataire et enregistre les redevances en charges. Le bien ne peut être inscrit à l'actif du bilan C'est un moyen de financement des actifs de l'entreprise proche d'une opération classique d'acquisition d'actif par un emprunt. Le bien est porté à l'actif du bilan. En contrepartie, une dette est inscrite au passif et représente le financement de cet actif. Les redevances sont analysées pour partie comme des remboursements d'emprunt, et pour partie comme des charges financières. Approche économique Page 39 I. [...]
[...] Lorsque la résiliation est le fait du locataire, l'indemnité est dite de résiliation. Elle est versée au bailleur afin de compenser le préjudice subi par ce dernier par la rupture du contrat de crédit-bail. Page 37 Le montant de l'indemnité est proposé par le locataire au bailleur de manière spontanée, ou après négociations avec lui. Ce dernier ne peut se voir imposer un montant d'indemnité de résiliation, il est donc libre de l'accepter s'il juge suffisante pour réparer son préjudice, ou de la refuser s'il la considère trop faible. [...]
[...] Le premier facteur est le régime fiscal attribué à l'opération. Ces dernières années, c'est par exemple le régime fiscal avantageux (développé dans le deuxième chapitre) lié à la cession bail qui avait porté le marché, notamment en 2010 et 2011, pour l'amener à son plus haut niveau historique. Cet avantage, issu du plan de relance de l'économie mis en place en 2008, et effectif depuis le 20 avril 2009 et la loi de finance rectificative, devait durer jusqu'au 31 décembre 2010 mais a été prorogé jusqu'au 31 décembre 2012 à la vue des bons résultats que le régime a engendré. [...]
[...] La deuxième proposition présente certains avantages. On ne constate pas de mutation de l'immeuble et le crédit-bail étant maintenu entre les nouvelles parties, il s'opère un maintien des règles fiscales applicables au contrat. Les avantages fiscaux du contrat sont ainsi transmis au cessionnaire. Cette transmission s'effectue par rédaction d'une convention spécifique dont l'objet est la cession de l'ensemble des droits et obligations attachés au contrat c'est-à-dire, principalement : la jouissance de l'immeuble et le paiement des loyers le bénéfice de la promesse de vente. [...]
[...] Le second est celui ou le crédit preneur ne peut plus assumer son obligation de paiement des redevances et n'arriverait pas trouver un acquéreur pour transmettre le contrat en cours. Un contrat de crédit-bail est un contrat synallagmatique, à durée déterminée, qui oblige les parties au respect de leurs obligations réciproques. Si l'une des parties veut mettre fin au contrat avant le terme prévu par celui-ci, il doit obtenir l'accord de l'autre partie. Bien souvent, et pour ce faire, cela passe par le paiement d'une indemnité d'éviction ou de résiliation. [...]
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