Cas pratique, cession du bail commercial, locaux, preneur, cédant, consentement exprès, placement, bailleur, fonds de commerce, cession du droit au bail, cessionnaire, état des privilèges et nantissements
Monsieur B a conclu un bail commercial tout commerce portant sur des locaux situés dans les vieux quartiers à Annecy au profit de Monsieur P pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2001. Le bail prévoit que « Le preneur ne pourra sous-louer en tout ou en partie, ni céder son droit au présent bail, sans le consentement exprès et par écrit du bailleur. » Monsieur P exploite une épicerie dans ces locaux.
Monsieur P souhaite cesser son activité. Il a trouvé différents acquéreurs :
- D'une part, Madame A qui se propose de lui racheter le fonds de commerce pour le prix de 90.000,00 €.
- D'autre part, Monsieur C très intéressé par l'emplacement, qui souhaite ouvrir une boutique de tee-shirts souvenirs et se propose de lui racheter le droit au bail pour 60.000,00 €. Et Monsieur M, qui fournit des décors pour le cinéma et souhaite racheter le mobilier du bar ainsi que les diverses fournitures de Monsieur P pour 30.000,00 €.
Monsieur P a réalisé quelques travaux dans les locaux depuis la prise de jouissance. Certains avaient été autorisés par écrit par le bailleur. En revanche, Monsieur P a fait démonter la cheminée qu'il a vendue pierre par pierre à un collectionneur japonais sans consulter le bailleur, car il le savait très attaché à cette cheminée.
Monsieur P est méfiant, il ne souhaite pas avertir son bailleur de ses projets. Il vous interroge pour savoir pour laquelle des deux propositions il devrait opter sachant qu'il souhaite rester en bons termes avec son cessionnaire. Quelles seront les conséquences de la cession ?
[...] Et si Monsieur P souhaitait demander ses droits à la retraite ? En vertu de l'article L145-51 du Code de commerce, la déspécialisation d'un bail commercial peut être obtenue par tout exploitant demandant à bénéficier de son droit à la retraite (sous certaines conditions). Le bailleur ne peut alors s'opposer à la cession du droit au bail sauf à exercer son droit de priorité. - formalités à respecter *demander un certificat d'urbanisme pour vérifier l'existence d'un droit de préemption de la commune (article L214-1 du Code de l'urbanisme). [...]
[...] Dans cette hypothèse, pour garantir le cessionnaire, il faut réaliser une cession de fonds de commerce. Monsieur B accepte d'agréer Monsieur C en qualité de cessionnaire du bail La cession du droit au bail peut intervenir. Toutefois, le délai d'exercice de l'activité du nouveau cessionnaire jusqu'au terme du bail ne sera pas suffisant pour justifier d'un droit au renouvellement du bail commercial. Il faudra donc conseiller à Monsieur P de céder son fonds de commerce plutôt que son droit au bail. [...]
[...] Monsieur B refuse l'agrément de Monsieur C Le bailleur n'a pas de droit de refuser discrétionnairement le cessionnaire du droit au (Cass. 3e civ mars 1967, no 65- Bull. civ. III, no 111 En revanche, si sa décision est fondée sur des motifs objectifs tels que la solvabilité du cessionnaire, la cession isolée du droit au bail sera impossible. Dans ce cas, il faudra réaliser une cession de fonds de commerce. L'activité qui sera exercée par le cessionnaire étant la même que celle du cédant le droit au renouvellement du bail sera acquis (article L145-8 du Code de commerce). [...]
[...] Quelles seront les conséquences de la cession ? Solution Afin de répondre à Monsieur nous devons nous interroger tout d'abord sur les conséquences de la cession du droit au bail ou du fonds de commerce avant d'envisager les formalités et les modalités de la cession. - choix entre la cession du fonds de commerce et la cession du droit au bail isolé En effet, le droit au bail que souhaite acquérir Monsieur C n'a de valeur et ne constitue une véritable propriété commerciale que s'il ouvre droit à un renouvellement du bail à son échéance le 30 juin 2010. [...]
[...] Monsieur P souhaite cesser son activité. Il a trouvé différents acquéreurs : - D'une part, Madame A qui se propose de lui racheter le fonds de commerce pour le prix de - D'autre part, Monsieur C très intéressé par l'emplacement, qui souhaite ouvrir une boutique de tee-shirts souvenirs et se propose de lui racheter le droit au bail pour Et Monsieur qui fournit des décors pour le cinéma et souhaite racheter le mobilier du bar ainsi que les diverses fournitures de Monsieur P pour Monsieur P a réalisé quelques travaux dans les locaux depuis la prise de jouissance. [...]
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