Cas pratique, prix lésionnaire, vente d'immeubles, lésion, vendeur, Code civil, droit français, sous-acquéreur, réscision
Monsieur Dupont, 75 ans, a acquis le 3 janvier 2007 de M. Latour une vieille demeure à la campagne, l'acte de vente ayant été conclu sous la condition suspensive de la mutation professionnelle de M.Latour à Paris, ladite condition s'étant réalisée en avril 2007. La maison acquise, celle-ci a été louée quelques mois plus tard à M.Bernard, l'une des connaissances de M. Dupont.
Aujourd'hui, le coût de la vie ne cessant d'augmenter et son habitation située à la campagne nécessitant de nombreux travaux d'entretien qui s'avèrent onéreux, M.Dupont envisage donc de céder cette maison en viager, ce qui lui permettrait de toucher une rente mensuelle, tout en échappant au paiement des travaux de restauration. Dès lors, M.Dupont sachant M.Bernard fort intéressé par l'achat de ladite résidence a procédé à une offre de vente de son logement à son locataire.
Par la suite, il a été convenu entre les deux protagonistes que la vente de la maison s'effectuerait moyennant le prix de 250 000 euros, dont 150 000 euros seraient payables comptant au moment de la vente, ladite somme incluant le prix de vente des meubles, celui-ci s'élevant à 20 000 euros. Le solde du prix sera acquitté moyennant le versement d'une rente mensuelle viagère de 830 euros, M.Bernard ayant la faculté de se libérer du paiement de ladite rente en en versant le capital constitutif à une compagnie d'Assurance.
En outre, les parties se sont mises d'accord sur le fait que la vente ne sera réalisée qu'à la condition que M. Bernard obtienne le prêt bancaire nécessaire à l'achat de son domicile. Par ailleurs, M. Dupont et M. Bernard se sont entendus au terme de leur discussion afin que la partie invariable du prix de la maison, à verser par M. Bernard lors de la signature, soit fixée dans l'acte de vente à la somme de 50 000 euros et qu'il ne soit donc pas fait mention du complément du prix fixe. Aucune convention écrite n'est cependant venue constater cet accord.
Il est à noter qu'à ce jour, aux dires d'experts, la maison a été évaluée à la somme de 400 000 euros. En tant que notaire de M.Dupont et M.Bernard, chargé par eux de la rédaction de l'acte de vente, quels conseils leur donneriez-vous ?
[...] Par ailleurs M DUPONT et Monsieur BERNARD se sont entendues au terme de leur discussion afin que la partie invariable du prix de la maison, à verser par M. BERNARD lors de la signature, soit fixé dans l'acte de vente à la somme de euros et qu'il ne soit donc pas fait mention du complément du prix fixe. Aucune convention écrite n'est cependant venue constater cet accord. Il est à noter qu'à ce jour, aux dires d'experts, la maison a été évaluée à la somme de euros. [...]
[...] Il est précisé en outre que la somme représentant le complément du juste prix de vente doit être nantie au profit de l'acheteur afin d'être soustraite à une possible saisie des créanciers du vendeur. Le rapport du Congrès des notaires envisage également la solution consistant à demander une sûreté réelle ou personnelle au premier acquéreur ou encore de recourir à la souscription d'une assurance garantissant de tels risques. En l'espèce puisque M. BERNARD est soumis au risque de l'exercice éventuel d'une action en rescision pour lésion procédant du vendeur de Monsieur DUPONT, il conviendra de porter dans l'acte de vente mention de ce qu'il a été informé des dangers auxquels il s'expose en concluant la présente vente. [...]
[...] D'après l'article 1676 du Code Civil : La demande (en rescision de la vente pour lésion) n'est plus recevable à l'expiration de deux années, à compter du jour de la vente Or, en l'espèce, l'acte de vente de la maison a été conclu entre M.DUPONT et M.LATOUR le 3 janvier 2007, donc depuis plus de deux ans Néanmoins, la Cour de cassation, dans un arrêt rendu par la première Chambre Civile le 24 mars 1965 a déclaré qu'en présence d'une vente sous condition suspensive, le délai ne court que du jour où la condition a été réalisée. Or; en l'espèce, la condition suspensive n'a été réalisée qu'en avril 2007, et c'est donc à partir de ce jour que doit être calculé le délai de deux ans, si bien que l'action en rescision pour lésion ne sera éteinte à l'égard du premier vendeur qu'en avril 2009. Un risque subsiste donc que M. [...]
[...] Par suite, c'est donc bien ce prix de euros au versement duquel sera tenu M.BERNARD lors de la signature de la vente et c'est ce prix qui sera retenu comme prix de vente fixe de l'immeuble afin d'apprécier si une lésion peut être qualifiée en l'espèce. De plus, il ne semble pas vain de rappeler qu'aux termes de l'article 1729 du Code Général des Impôts Les inexactitudes ou les omissions relevées dans ( . ) un acte comportant l'indication des éléments à retenir pour l'assiette ou la liquidation de l'impôt ( . ) entraînent l'application d'une majoration de : ( . [...]
[...] ) toute convention ayant pour but de dissimuler partie du prix d'une vente d'immeubles La nullité dont fait état cet article ne s'applique qu'à la convention secrète et non à l'acte apparent. Par conséquent, l'acte ostensible subsistant, toutes les obligations qu'il contient devront être exécutées par les parties. Il s'ensuit que le vendeur devra se contenter du prix tel que stipulé dans l'acte apparent. De plus, La troisième Chambre Civile de la Cour de cassation a considéré dans un arrêt du 5 mars 1997, que l'acte secret n'a point à être constaté par écrit. [...]
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