Cas pratique, clauses, prix du contrat de bail commercial, loyer variable, loyer fixe, contrat de bail, pas-de-porte, dépôt de garantie
Cas pratique nº 1 - Monsieur Lemarchand vient vous demander conseil. II souhaiterait prendre à bail un local commercial sis à Chambéry, dans la galerie commerciale de Chamnord. Le bailleur lui propose un contrat de bail commercial dans lequel est stipulée la clause suivante :"Loyer variable. Le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer fixe annuel hors taxe de 500,00 euros auquel s'ajoutera un loyer variable correspondant à 5% du chiffre d'affaires taxes comprises, réalisé par le locataire au cours de la période considérée. Le chiffre d'affaires tel qu'il est défini ci-après sera calculé pour la première fois sur la période de X mois à compter du début de l'activité du locataire et par la suite à l'issue de chaque période de douze mois."
Cas pratique nº 2 - Monsieur Proprio, propriétaire d'un local commercial à Chambéry a trouvé un preneur pour son local. II souhaiterait que vous lui rédigiez un contrat de bail commercial d'une durée de neuf ans. II a été convenu avec le futur locataire que le loyer serait d'un montant annuel de six mille euros (6000,00 €). Monsieur Proprio souhaiterait que le preneur lui paie un droit d'entrée de 1000,00 euros et un dépôt de garantie d'un montant de 500,00 euros. II vous demande si ces deux sommes ne font pas « double emploi » et le sort qu'il doit réserver à ces sommes.
[...] Ainsi, la révision des loyers fixés en considération du chiffre d'affaires du locataire n'est régie que par la convention des parties. - Cass. 3e civ 2 octobre 1984, Sté Comepar SCI Belles Feuilles Saint-Didier : Bull. civ. III n°156. Cette solution vaut tant pour la clause elle-même que pour le loyer minimum fixe qui peut lui être associé, comme en l'espèce, les deux composantes du loyer étant contractuellement indivisibles. - Cass. 3ème civ décembre 2002, Sté Optical Shop of Passy SNC SEPF Seine : Loyers et copr n°135 note P. [...]
[...] II s'est en premier lieu, posé la question de l'application de l'article L 145-38 du code de commerce (principe de la révision triennale du loyer) à la clause-recette. Et si l'article L 145-33 prévoyant que le loyer des baux révisé doit correspondre à la valeur locative s'appliquait. L'application de ces deux articles à la clause recette aurait eu pour effet de permettre à compter de la troisième année du contrat un réajustement du loyer à la valeur locative. La clause recette aurait alors eu peu d'intérêt. La jurisprudence désormais établie a exclu la clause recette de l'application du statut des baux commerciaux. [...]
[...] Mais si le loyer est stipulé payable trimestriellement pour un montant de 1500,00 euros, Monsieur PROPRIO peut conserver 1500 X 2 = 3000,00 euros sans avoir à verser des intérêts au preneur. II peut donc demander le versement du pas de porte de 1000,00 euros, du dépôt de garantie de 500,00 euros et peut également stipulé que le loyer sera payable trimestriellement d'avance. Aussi, à la signature du contrat il touchera la somme de euros correspondant au pas-de-porte, au dépôt de garantie et au trimestre payé d'avance, sans devoir à son locataire des intérêts sur les sommes en sa possession. [...]
[...] Cas pratiques - les clauses relatives au prix du contrat de bail commercial Cas pratique 1 Monsieur LEMARCHAND vient vous demander conseil. II souhaiterait prendre à bail un local commercial sis à CHAMBERY, dans la galerie commerciale de CHAMNORD. Le BAILLEUR lui propose un contrat de bail commercial dans lequel est stipulée la clause suivante : LOYER VARIABLE Le présent bail est consenti et accepté moyennant : - Un loyer fixe annuel hors taxe de 500,00 euros - auquel s'ajoutera un loyer variable correspondant à du chiffre d'affaires taxes comprises, réalisé par le locataire au cours de la période considérée. [...]
[...] Ainsi, Monsieur PROPRIO devra verser des intérêts sur les sommes payées d'avance, qu'il s'agisse du loyer, d'un dépôt de garantie ou d'un pas de porte assimilé à un supplément de loyer, en cas de dépassement de deux termes. La périodicité du loyer ainsi que les modalités de son paiement doivent être prises en compte pour déterminer si les sommes payées d'avance sont supérieures à deux termes. Dès lors, si le loyer est stipulé payable mensuellement pour un montant de 500,00 euros, Monsieur PROPRIO ne peut détenir d'avance que 500,00 X 2 = euros sans avoir à verser des intérêts, il ne peut donc prendre un pas de porte de 1000,00 euros et un dépôt de garantie de 500,00 euros, sans avoir a verser des intérêts sur la somme de 500,00 euros. [...]
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