Cas pratique, congé, bail commercial, bailleur, locataire, renouvellement du bail, trimestre civil, tacite reconduction
Un client vous rend visite à l'étude avec la liste des questions suivantes, concernant le congé dans les baux commerciaux :
- quel est le sort d'un bail commercial dans le cas où il n'y a ni congé (par le bailleur ou locataire) ni demande de renouvellement par le locataire avant l'expiration de son terme ?
- dans quelles circonstances le bailleur, et le locataire d'un bail commercial respectivement peuvent-ils donner congé à l'autre en cours de bail ?
- quel est l'effet d'un congé donné par le locataire sur son droit à une indemnité d'éviction ?
- dans quelles circonstances le bailleur peut-il donner congé au locataire sans obligation de payer une indemnité d'éviction au locataire ?
- qui peut ou doit être l'auteur du congé dans les cas suivants : par le bailleur en cas d'indivision, en cas de démembrement de la propriété, en cas de cobailleurs conjoints, en cas de cobailleurs solidaires ; par le locataire en cas de colocataires conjoints, en cas de colocataires solidaires, en cas de locataire dont le fonds de commerce est un bien commun ?
- qui doit être le destinataire d'un congé dans le cas où il y a des cobailleurs ou copreneurs conjoints ou solidaires ?
- quelles mentions doit contenir un congé ?
- quelle forme doit prendre le congé ? Les parties peuvent-elles convenir que l'une d'elles pourra donner congé par une autre forme ?
- quel délai doit être respecté pour donner congé ?
- quel est le sort d'un congé ne respectant pas le délai de préavis ?
- une fois donné, le congé peut-il être rétracté ?
[...] Le non-respect de ce droit donne lieu à l'allocation de dommages et intérêts. Refus à fin de reprise des lieux pour l'habitation Conformément aux dispositions de l'article L.145-22 du Code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail, exclusivement sur la partie concernant les locaux d'habitation accessoires des locaux commerciaux, pour les habiter lui-même ou pour y faire habiter son conjoint, ses ascendants ou ses descendants, ainsi que ceux de son conjoint. Les bailleurs de nationalité étrangère en sont privés sauf les exceptions prévues par L.145-13 alinéa 1". [...]
[...] La reprise ne peut être exercée que si, après un délai de six mois suivant le congé délivré à cet effet, les locaux ne sont pas utilisés à usage d'habitation. La reprise ne peut être exercée sur des locaux affectés à usage d'hôtel ou de location en meublé, ni sur des locaux à usage hospitalier ou d'enseignement. De même, la reprise ne peut être exercée lorsque le locataire établit que la privation de jouissance des locaux d'habitation apporte un trouble grave à l'exploitation du fonds ou lorsque les locaux commerciaux et les locaux d'habitation forment un tout indivisible. [...]
[...] Ceci vaut tant pour la première période du bail que pour les périodes suivantes, lorsque le bail est renouvelé. Il est possible de stipuler que le bail aura une durée ferme et que le locataire ne pourra donner congé qu'au terme de la durée convenue (en principe, neuf ans). Si tel est le cas, il se trouve privé de la faculté de donner congé à l'expiration de chaque période triennale. Toutefois, il est impossible de priver le locataire âgé ou invalide ou le locataire assimilé de la faculté de donner congé en cours de bail (voir ci-dessus). [...]
[...] Dans l'hypothèse où le bailleur reconstruit un immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire évincé bénéficie d'un droit de priorité pour loger dans l'immeuble reconstruit. Pour bénéficier de ce droit, l'article L.145-19 du Code de commerce énonce que le locataire doit en aviser le propriétaire par exploit d'huissier en quittant les lieux ou au plus tard dans les trois mois qui suivent. Le propriétaire sera alors tenu d'aviser le locataire de ce qu'il est prêt à lui consentir un nouveau bail. L'article L.145-20 règle les modalités pratiques et notamment le conflit éventuel entre plusieurs locataires bénéficiant du droit de priorité. [...]
[...] La tacite reconduction a des conséquences juridiques et pratiques importantes, par exemple: - La tacite reconduction s'opère aux clauses et conditions du bail expiré. Tout se passe comme si le bail ancien se poursuivait purement et simplement : le locataire est tenu de respecter toutes les clauses et conditions du bail (sinon la résiliation pourra éventuellement être prononcée) et la révision du loyer peut être opérée de la même manière que pendant le cours du bail - il est possible de procéder à la "révision triennale" légale pendant tout le cours de la tacite reconduction; - Les effets du plafonnement du loyer ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite reconduction, la durée du bail excède douze ans (Article L. [...]
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