Cas pratique, vente d'un terrain pollué, obligations d'information, DRIRE, liquidation judiciaire, Code de l'environnement, cessation d'activité, transmissibilité
Cas pratique nº 1 - M. X souhaite vendre son terrain qu'il louait précédemment à M. B. M. X vivant à l'étranger, il n'a jamais pu constater l'état du terrain et l'activité réellement exercée sur celui-ci. M. B, pompiste, se servait du terrain pour stocker diverses substances pétrolières mais l'a toujours caché à son propriétaire. M. X. a trouvé un acquéreur, M. A, qui est très intéressé et qui souhaite régulariser l'acte authentique de vente au plus vite.
Maître Z rappelle au vendeur les différentes obligations d'information qu'il doit respecter, notamment au titre de l'article L 514-20 du Code de l'environnement. M. X atteste qu'à sa connaissance, aucune installation classée n'a été exploitée sur le site, ce que lui a confirmé son ancien locataire. Maître Z préconise, tout de même, de procéder à une étude du sol et de contacter la Direction Régionale de l'Industrie, de la Recherche et de l'Environnement (DRIRE). Les parties étant pressée, la vente est signée sans attendre la réponse de la Drire.
Un mois plus tard, l'acquéreur se rend compte que le terrain acquis est totalement pollué et que les coûts de remise en état seront bien trop importants pour mettre le site en conformité avec l'usage futur qu'il compte lui donner.
Cas pratique nº 2 - M D. souhaite vendre son terrain où, il y a 35 ans, Mr V. tenait un pressing. Ce type d'activité faisant partie de la nomenclature des installations classées pour la protection de l'environnement (ICPE) soumises à autorisation, sur les conseils de son Notaire, M. D. a informé l'acquéreur de l'existence de cette ancienne ICPE et des dangers ou inconvénients importants pouvant en résulter.
Mr D. demande alors à M. V., le dernier exploitant, de prendre en charge le coût de la remise en état. Ce dernier refuse au motif qu'il a cessé son activité il y a bien longtemps et qu'il n'est plus tenu d'aucune obligation. M. D. a pourtant entendu dire que cette obligation était illimitée dans le temps... De plus, il apprend que M. V. n'a jamais officiellement procédé à la déclaration de cessation de son activité en Préfecture.
[...] Il souhaite engager la responsabilité du vendeur et du Notaire, le peut-il Pour se défendre, le vendeur qui a appris que Mr A. était au courant de l'état de pollution du site, invoque la connaissance de l'acquéreur pour s'exonérer de sa responsabilité. Cet argument sera-t-il efficace Mr X. est très énervé contre l'ancien exploitant qui lui a caché son activité pendant toutes ces années. Il tente alors de lui faire peser la charge du coût de la remise en état du terrain tel que prévu à l'article L 512-17 du Code de l'environnement. [...]
[...] Souvent, dans les faits, le vendeur aura remis le terrain en l'état au titre de ses obligations de police administrative, en tant que dernier exploitant. Ce n'est que dans un second temps, qu'il cherchera à en obtenir le remboursement au titre de son exonération contractuelle. Après avoir été débiteur d'une obligation de remise en état à l'égard de l'Administration et en tant que dernier exploitant, le vendeur deviendra créancier du remboursement de son coût en vertu du contrat. La remise en état était due à l'égard de l'Administration, mais pas à l'égard de l'acquéreur, ce dernier doit donc la lui rembourser. [...]
[...] Cas pratiques - la vente d'un terrain pollué Cas M. X souhaite vendre son terrain qu'il louait précédemment à Mr B. M. X vivant à l'étranger, il n'a jamais pu constater l'état du terrain et l'activité réellement exercée sur celui-ci. Mr B., pompiste, se servait du terrain pour stocker diverses substances pétrolières mais l'a toujours caché à son propriétaire. Mr X. a trouvé un acquéreur, Mr A., qui est très intéressé et qui souhaite régulariser l'acte authentique de vente au plus vite. [...]
[...] demande alors à Mr V., le dernier exploitant, de prendre en charge le coût de la remise en état. Ce dernier refuse au motif qu'il a cessé son activité il y a bien longtemps et qu'il n'est plus tenu d'aucune obligation. Mr D. a pourtant entendu dire que cette obligation était illimitée dans le temps . De plus, il apprend que Mr V. n'a jamais officiellement procédé à la déclaration de cessation de son activité en Préfecture. Qu'en est-il selon vous Finalement, le vendeur et l'acquéreur se mettent d'accord pour que ce dernier prenne en charge, au moins partiellement, le coût des travaux de remise en état. [...]
[...] Par une circulaire du 8 février 2007, elle rappelle que le propriétaire en cette seule qualité ne peut pas se voir contraint de remettre le site en état ; cependant, le Maire pourra, au titre de ses pouvoirs de police spéciale en matière de déchets, imposer au vendeur l'élimination des déchets présents sur le site, voire de dépolluer le sol. La police des installations classées et celle relative aux déchets vont alors coexister, la première étant de la compétence du Préfet, la seconde de la compétence du Maire. Mr X., le vendeur, ne sera donc pas à l'abri de se voir imposer diverses mesures de dépollution. Cas M D. souhaite vendre son terrain où, il y a 35 ans, Mr V. tenait un pressing. [...]
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