Contrats préalables, vente, droit des contrats spéciaux, promesse unilatérale de vente
Le cas qui nous est soumis traite de la promesse unilatérale de vente, contrat préalable à la vente très usité en pratique. En l'espèce, le 30 mai 2009, un couple marié a consenti à une société, par acte sous seing privé, une promesse unilatérale de vente. Le délai imparti pour lever l'option expire le 22 avril 2011. Il se trouve que l'un des promettants décède le 31 juillet 2010. La société décide de lever l'option le 18 décembre 2010. Néanmoins, le promettant restant ne veut plus vendre. On ne sait pas ici si le promettant c'est rétracté, avant la levée de l'option. On sait seulement que le promettant, après la mort de son époux, c'est-à-dire le 31 juillet 2010, ne veut plus vendre. En revanche, il n'est pas précisé si le promettant s'est rétracté, avant la levée de l'option ou s'il ne veut pas régulariser. Dans une telle hypothèse, le promettant viole son engagement puisqu'il se rétracte dans une période où il ne peut pas.
[...] La caducité de la promesse est donc établie dès lors que le bénéficiaire n'a pas levé l'option. La Cour de cassation en a déduit que le bénéficiaire ne disposait d'aucun droit à l'annulation des ventes intervenues. On peut penser que si le bénéficiaire avait levé l'option, il aurait été en droit de demander l'annulation de la vente consentie par la suite. En l'espèce, a priori, la condition suspensive ne s'est pas réalisée, car il y a eu l'exercice de la faculté de préempter par la commune. [...]
[...] En l'espèce, le débiteur du pacte de préférence a vendu à un autre que le bénéficiaire. Il a donc agi en violation du pacte de préférence. Le problème juridique posé par cette espèce est le suivant : dans cette hypothèse de violation du pacte de préférence, le bénéficiaire du pacte peut-il être substitué dans les droits du tiers ? Nous verrons les solutions retenues par le droit positif puis dans quelle mesure celles-ci sont applicables à notre cas d'espèce. La Cour de cassation a longtemps admis une solution identique à celle retenue pour la promesse unilatérale de vente où la sanction consistait uniquement en des dommages-intérêts (Civ. [...]
[...] Les contrats préalables à la vente en Droit des contrats spéciaux Droit des contrats spéciaux TD 4 - Les contrats préalables à la vente Cas pratique 1 : Le cas qui nous est soumis traite de la promesse unilatérale de vente, contrat préalable à la vente très usité en pratique. En l'espèce, le 30 mai 2009, un couple marié a consenti à une société, par acte sous seing privé, une promesse unilatérale de vente. Le délai imparti pour lever l'option expire le 22 avril 2011. [...]
[...] Mais le contrat ne peut en aucun cas être formé dans ce cas. Cette solution est vivement critiquée par la doctrine, car elle fait perdre toute efficacité et tout intérêt à la promesse unilatérale de vente. Néanmoins, la solution est différente lorsque la levée d'option est antérieure à la rétractation du promettant. Dès lors que la rétractation est postérieure à la levée de l'option, la rencontre des volontés a eu lieu. La vente a donc été formée et la rétractation ne devrait produire aucun effet. [...]
[...] Le promettant est engagé par sa promesse, il a promis de vendre au profit du bénéficiaire. La troisième chambre civile, dans un arrêt en date du 15 décembre 1993, considère que, tant que les bénéficiaires n'ont pas levé l'option, l'obligation du promettant est une obligation de faire. La levée d'option, postérieure à la rétractation du promettant, exclut toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir. Dans cette hypothèse, la Cour de cassation fait produire un effet à la rétractation bien qu'elle la reconnaisse comme étant fautive. [...]
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