Le droit au renouvellement du bail commercial

Extraits

[...] - La phase judiciaire Elle nécessite une première phase de conciliation par une commission départementale de conciliation dont la saisine est une obligation: art L.145-35 Code de Commerce. La commission statue dans un délai de 3 mois. Si la conciliation ne fonctionne pas : Le litige sur la fixation du loyer est renvoyé devant le président du TGI. Le litige sur les motifs du non renouvellement est renvoyé devant le TGI dans sa composition collégiale Condition du droit d'indemnité Art. L.145-14 du code de Commerce. C'est le cas ou le non renouvellement ne se trouve pas motivé par de justes motifs. [...]

[...] Le problème : ce n'est pas l'exploitation du même fonds. L'article L.145-8 du code de commerce dispose que quand le fonds a été transformé dans les conditions prévues par la loi, il doit avoir été exploité pendant 3 ans. Le droit au renouvellement est accordé. La Cour de Cassation a admis qu'une déspécialisation qui n'a pas suivi la procédure légale mais qui a été faite avec l'accord du bailleur ne bloque pas le droit au renouvellement pour le locataire. b. [...]

[...] Une procédure propre au droit au renouvellement On doit purger tout le droit du bail commercial pour qu'il n'y ait pas de contentieux. La procédure est en deux temps : - La phase extra judiciaire Dans les 6 mois qui précède l'échéance de l'expiration du bail, le bailleur doit délivrer congé par exploit d'huissier avec motivation. Le locataire qui conteste dispose d'un délai de 2 ans à compter de la date de notification. Le congé notifié par exploit d'huissier peut être de deux types : Un congé pour reprendre le local. [...]

[...] Le droit au renouvellement du bail Art L. 145-8 code de commerce. Si à l'expiration du bail, le bailleur refuse le renouvellement, il est contraint au paiement d'une indemnité Condition du droit au renouvellement a. Conditions L'article L.145-8 dispose que ce droit ne peut invoqué que par le propriétaire. En général, il n'y a pas de problème car le propriétaire du fonds et le locataire sont la même personne Mais il y a deux cas où le problème se pose : Le cas où le fonds de commerce est exploité par un locataire gérant. [...]

[...] Les motifs tenant au locataire : art. L.145-17 du code de commerce Ce sont des motifs graves et légitimes à l'encontre du locataire : il n'a pas exécuté le contrat de bail ou il a violé les obligations contractuelles. Le plus souvent c'est le non-paiement des loyers mais il y a aussi le non-respect des clauses d'interdiction de sous-location, la réalisation de travaux importants ou le caractère immoral de l'exploitation. En dehors de tout rapport contractuel, on a aussi les cas de violences portées par le locataire sur le bailleur. [...]