Le XXème siècle a été caractérisé par un développement exponentiel de l'urbanisme. Les villes ont progressivement débordées sur les périphéries obligeant l'utilisation des terrains agricoles à des fins urbanistiques. Ce mouvement ne s'est pas encore tari. En effet, le besoin de logements reste intense et les gouvernements imposent un rythme de constructions exigeant une recherche permanente de terrains constructibles.
Mais, parallèlement, le principe de développement durable a vu le jour conduisant ces mêmes gouvernements a concilié ce principe avec des exigences de nature à compromettre l'état de notre environnement. En matière d'urbanisme, cette conciliation s'est traduite par la nécessité de préserver les lieux remarquables mais aussi de manière plus générale les terrains agricoles qui constituent le nécessaire soutient à l'activité agricole, élément fondamental de notre économie et de notre approvisionnement.
Or, il ressort de ce schéma une contradiction entre le besoin de construire et le besoin de se nourrir. Ce problème a trouvé une solution dans le recyclage des terrains. En matière immobilière, le recyclage se traduit par la réutilisation des terrains déjà construits pour éviter de porter atteinte à des terrains vierges et préservés de toute construction. Mais la question du recyclage des terrains se pose différemment selon la nature du terrain. En effet, il est aujourd'hui courant pour des particuliers d'acquérir un bien immobilier, de détruire les constructions et de reconstruire un nouveau bien, mais cette réutilisation reste limitée et ne permet pas d'accueillir des nouveaux logements en nombre. C'est pourquoi, les promoteurs immobiliers se sont généralement tournés vers une autre solution. Cette solution consiste à réutiliser les friches industrielles.
Ces terrains présentent des dimensions beaucoup plus intéressantes et permet la construction de nombreux logements. Mais ces terrains posent aussi de nombreuses contraintes eu égard aux activités qu'ils sont supportés et qu'ils ont laissé de nombreux stigmates.
La réutilisation de ces terrains implique, d'une part, une remise en état (I), et d'autre part, l'utilisation de ces terrains est soumise à régime contractuel particulier (II).
[...] Dans ce cas, l'acquéreur devra se conformer à la législation des installations classées et suivre la procédure de changement d'exploitant. D'autre part, s'il n'est pas possible de faire peser l'obligation de remise en état directement sur l'acquéreur, en revanche, rien ne s'oppose à ce que le contrat prévoie que ce dernier prenne en charge financièrement ses conséquences. À l'occasion d'un litige concernant un terrain sur lequel la société Total Solvants exploitait un dépôt de stockage d'hydrocarbures et une unité de fabrication d'essences spéciales, le juge a rappelé la nécessaire exigence du préjudice dans le cas d'une action en responsabilité délictuelle[76]. [...]
[...] CAA Douai février 2001, M. et Mme Joveneaux, 97DA0024. CAA Douai mai 2001, Sté nouvelle Roger, 99DA01381. TA Versailles juillet Sté Fayolle et Fils, 98895. TA Dijon, 23janv SA CG Holding, n 99946. CAA Douai juillet 2001, Sté Auxilor, 97DA01643. CE 29 octobre 2001, SA Lormines, 238270. [...]
[...] Pour les installations nouvelles implantées sur des sites nouveaux, l'article L. 512-17, alinéa du Code de l'environnement prévoit que l'état dans lequel le site sera remis lors de la mise à l'arrêt définitif des installations sera déterminé par l'arrêté préfectoral d'autorisation, après consultation du maire ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'urbanisme ainsi que, le cas échéant, du propriétaire, s'il est distinct de l'exploitant. Le décret du 13 septembre 2005 précise que ce nouveau régime est applicable aux installations dont la demande d'autorisation est déposée à compter du 1er mars 2006. [...]
[...] Selon les travaux parlementaires ayant précédé l'adoption de la loi du 30 juillet 2003, cet usage correspond à un usage industriel ou équivalent. Une telle solution permet a priori de sécuriser la situation juridique du dernier exploitant assortie des correctifs nécessaire. Toutefois, s'il apparaît que la réhabilitation pour un usage industriel ou équivalent est manifestement incompatible avec l'usage futur de la zone, le troisième alinéa du nouveau texte permet au préfet de fixer des prescriptions de réhabilitation plus contraignantes. L'usage futur de la zone est apprécié, notamment, en fonction de deux critères : les documents d'urbanisme en vigueur à la date à laquelle l'exploitant fait connaître à l'administration sa décision de mettre l'installation à l'arrêt définitif; l'utilisation effective des terrains situés au voisinage du site. [...]
[...] L'exploitant est tenu d'assurer la remise en état alors même que l'exploitation n'aurait été que partielle et limitée dans le temps[4]. Il est également tenu de mettre en œuvre cette obligation dès lors qu'aucun autre exploitant ne lui a été régulièrement substitué, et alors même que son bail professionnel aurait été résilié[5]. Il reste de même tenu de la totalité de son obligation alors même que le terrain pollué aurait été exproprié au profit de l'État, l'indemnité d'expropriation étant fixée indépendamment des coûts de remise en état[6]. [...]
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