La société civile immobilière permet tout d'abord d'éviter les risques d'une indivision. En outre, elle peut constituer un outil de gestion du patrimoine (familial ou professionnel) très utile. Elle peut permettre, par exemple, d'associer les enfants et les parents dans un achat immobilier (une résidence secondaire ou une maison de famille par exemple). Plus tard, la transmission de la part des parents aux enfants ou aux petits-enfants pourra se faire progressivement (par petites fractions) et avec un coût fiscal mieux étalé dans le temps.
Il ne faut jamais perdre de vue les contraintes de la société civile immobilière: entre autres, un certain formalisme, des frais de constitution qui, sans être énormes, représentent néanmoins une dépense à ne pas occulter et surtout des conséquences fiscales parfois très pénalisantes.
La société civile immobilière est donc une carte à jouer dans une stratégie patrimoniale bien conçue, à condition d'en connaître les règles.
En effet, acheter un logement à plusieurs, sortir d'une indivision, transmettre son patrimoine, gérer ses locations, acquérir les locaux de son entreprise… Autant d'opérations qui peuvent s'effectuer par le biais d'une société civile immobilière qui fait aujourd'hui un peu figure de passe-partout...
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[...] Il souhaite que celle-ci puisse après son décès devenir propriétaire de l'immeuble, ou du moins qu'elle en ait la jouissance. Il a par ailleurs deux fils. Mr T constitue une SCI à laquelle il apporte l'immeuble en nue-propriété (valeur supposée de la nue-propriété : sa fille (qui a des revenus) faisant un apport en espèces avec ses économies pour parts de euros chacune sont créées. Au décès du père, ses 92 parts seront normalement dévolues à ses trois enfants à parts égales (à défaut de dispositions testamentaires). Et la société continuera entre ses trois enfants. [...]
[...] Il y a donc obligation d'informer le conjoint. C'est l'époux qui fait l'apport qui aura la qualité d'associé. Cependant, si le conjoint de l'apporteur a notifié à la société de son intention d'être personnellement associé, la qualité d'associé lui sera reconnue pour la moitié des parts souscrites à la condition que cette intention ait été manifestée lors de l'apport, l'agrément ou l'acceptation. Si cette notification est postérieure à l'apport ou à l'acquisition, les clauses d'agrément prévues à cet effet par les statuts, sont opposables au conjoint. [...]
[...] Ce souci est assez fréquent, en particulier dans le cas de commerçants ou d'artisans qui craignent de faire de mauvaises affaires. Mais la constitution d'une société est, en pareil cas, une protection assez illusoire. On peut certes, par ce moyen, rendre des poursuites plus difficiles, mais on ne peut pas les exclure. Au lieu de saisir l'immeuble, les créanciers saisiront les parts sociales, propriété de leur débiteur. Il est vrai qu'ils peuvent être dissuadés de le faire, si compte tenu des clauses figurant dans les statuts, ces parts sont pratiquement invendables et ne peuvent trouver acheteur. [...]
[...] Vous pourriez aussi concevoir la création d'une société civile si un enfant sollicite une aide financière particulièrement importante de votre part, pour acheter un appartement ou une maison : vos économies se trouveront réunies pour la réalisation de cette opération immobilière sous le couvert d'une société civile. Rien ne s'oppose d'ailleurs à ce que des parents et des enfants, ou des frères et sœurs, ou des parents plus éloignés, voire même un groupe d'amis, achètent ensemble un bien immobilier en créant entre eux une société civile immobilière. Pour créer une société civile immobilière, il faut au moins être deux. Les associés détiennent des parts sociales, et c'est la société civile immobilière qui est juridiquement propriétaire du patrimoine immobilier. [...]
[...] Ainsi, une société civile immobilière est constituée entre Mr Y et ses deux enfants pour un capital de décomposé en 450 parts de 100 chacune. Le père apporte et reçoit 50 parts et les enfants souscrivent chacun 200 parts en apportant : - le père a 1/9ème du capital social ; - les enfants ont chacun 4/9ème du capital. Par la suite, la société acquiert un immeuble d'une valeur de en nue-propriété, l'usufruit étant acquis par le père âgé de 48 ans. [...]
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