Comment un syndic bénévole peut-il décemment voir sa responsabilité engagée de la même manière que celle d'un professionnel ?

Thomas D.

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Comment un syndic bénévole peut-il décemment voir sa responsabilité engagée de la même manière que celle d'un professionnel ?

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Thèmes abordés

Syndic, bénévole, responsabilité, engagé, professionnel, loi, statut juridique, législateur, conciliation, fautes, litiges

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L'adage « superficies soli cedit », dans l'Ancienne Rome, du temps du premier empereur romain, Auguste (23 septembre 63 av. J.-C. - 19 août 14 ap. J.-C.) supposait que ce qui s'incorpore à un immeuble ne pouvait appartenir de droit qu'à son propriétaire. Cet adage fait donc écho à l'inexistence même de la copropriété à cette époque. Or, la petite bourgeoisie afin d'éviter le déshonneur de se voir considérer comme de simples locataires se réunissait par trois ou quatre afin de construire une maison à frais commun pour finalement s'en répartir par étage la propriété. Ceci leur permettaient d'offrir à leurs concitoyens une image de richesse et de prospérité. Or, cela est donc caractéristique d'une pluralité de propriétaire, sur un même ensemble immobilier, ce qui se voudrait contraire à l'adage sus-visé.

Denys d'Halicarnasse, historien contemporain de Jules César, et d'Auguste, traitant de la loi julia de aventino publicando , nous indique encore ; « D'aucuns se groupent par deux ou par trois, ou plus même, et construisent une maison à frais communs, les uns recevant la partie inférieure, les autres la partie supérieure ». Il s'agira ici d'une pluralité de propriétés divisées par étages, et sera donc caractéristique de problèmes de gestion et d'entretien qui seront plus ou moins bien traités par la coutume.

En France, sous l'ancien régime, la multi-propriété était plus présente car de nombreuses coutumes permettaient une gestion plus minutieuse de l'immeuble. Ainsi, la Coutume d'Orléans dans son article 257 sanctionnait par exemple le refus de participation aux charges. Les commentateurs de l'époque se basaient alors sur une division de propriété par étages, Antoine Loysel précisera que « si une maison est divisée en telle sorte que l'un ait le bas et l'autre le haut, chacun est tenu d'entretenir ce qui est à soi. »

Cela dit, les Coutumes aussi précises qu'elles puissent l'être pour une époque où l'on ne peut encore parler de copropriété, laissaient de grandes difficultés en suspens. Pour y remédier, les juridictions de Lyon et de Grenoble réclamèrent que soit codifiées des règles relatives à ces situations, que l'on pourrait de nos jours considérer comme hybrides. Un article 644 fut alors inséré dans le Code Civil. Il fut rédigé en ces termes :

Lorsque les différents étages d'une maison appartiennent à divers propriétaires, si les titres de propriété ne réglant pas le mode des réparations et reconstructions, elles doivent être faites ainsi qu'il suit :

Les gros murs et le toit sont à la charge de tous les propriétaires, chacun en proportion de la valeur de l'étage qui lui appartient ;

Le propriétaire de chaque étage fait le plancher sur lequel il marche ;

Le propriétaire du premier étage fait l'escalier qui y conduit, le propriétaire du second étage fait, à partir du premier, l'escalier qui conduit chez lui et ainsi de suite (...)

Sommaire

Introduction

Titre 1. L'impossible détermination d'un statut juridique précis

I) La difficile détermination du lien juridique syndic / syndicat

A. L'aide considérable apportée par le contrat dit de « mandat »
1. Le syndic librement choisi par la collectivité de copropriétaire
2. Les exceptions
3. Le caractère impératif du contrat de syndic comme retour en arrière sur des absences de précisions législatives

B. Le contenu du contrat
1. Les définitions des prestations du syndic encadrant l'exercice de la fonction afin d'éviter de trop importantes erreurs de gestion
2. La rémunération du syndic, caractéristique non essentielle dans la caractérisation de sa nature
3. La durée du contrat

C. Les effets du contrat

D. Approbation du contrat par l'assemblée générale
1. Procédure de vote
2. Renouvellement du mandat de syndic

E. La possibilité d'obtenir un mandat spécial de gestion de parties privatives

II) L'importance primordiale du syndic qui aurait dû pousser le législateur a être plus précis

A. La désignation du syndic issu de la volonté générale de tous les copropriétaires
1. La désignation d'un syndic dit « provisoire » par le règlement de copropriété, nécessitant une ratification expresse par l'ensemble des copropriétaires
2. La désignation directe du syndic par l'assemblée générale

B. Les mécanismes de secours pour pallier à l'absence d'un organe essentiel au bon fonctionnement de la copropriété
1. La désignation par voie judiciaire
2. La désignation d'un administrateur provisoire dans une copropriété dépourvue de syndic

C. Intervention en cas d'inaction du syndic
1. Empêchement ou carence du syndic comme déclencheur de l'intervention judiciaire
2. La désignation de l'administrateur provisoire en cas de carence de la part du syndic en place

Titre 2. L'impossibilité de réellement prendre conscience de l'ampleur des obligations incombant au syndic bénévole

I) Sa responsabilité devant le syndicat des copropriétaires en vertu de son mandat

A. Fautes dans la gestion de l'immeuble
1. Négligence à faire respecter le règlement de copropriété
2. Carence dans le recouvrement des créances du syndicat
3. Responsabilité en matière de travaux et de fournitures
4. L'appréciation de l'opportunité ou la nécessité des travaux
5. La conclusion des contrats et marché
6. Le suivi des contrats et marchés
7. Sauvegarde des droits du syndicat en justice
8. Autres erreurs de gestion
9. Fautes dans l'exercice des fonctions administratives et financières
10. Devoir de conseil et d'information
11. Limites de responsabilité

II) Les nombreux cas de responsabilité du syndic devant les copropriétaires et les tiers

A. Responsabilité envers les copropriétaires
1. Absence d'initiative pour l'entretien de l'immeuble
2. Erreurs de gestion
3. Carence dans la tenue des comptes
4. Fautes concernant les assemblées générales
5. Manquement au devoir de conseil et de discrétion

B. Responsabilité envers les tiers

C. Responsabilité pénale du syndic
1. La responsabilité du syndic coupable de délits de droit commun
2. Les infractions commises par le syndic dans l'exécution de son mandat

Bibliographie
Jurisprudence

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Extraits

[...] Comment un syndic bénévole peut-il décemment voir sa responsabilité engagée de la même manière que celle d'un professionnel ? SOMMAIRE ABREVIATIONS Jal Stés. Journal d'Annonces Légales Sociétés Cass. Cassation Civ. Civil(e) Rép. Min. Réponse Ministérielle JO Journal Officiel CCH Code de la Construction et de l'Habitation CA Cour d'Appel L. Loi Rev. Revue Jcl JurisClasseur Jcp JurisClasseur Périodique Jcp N Jurisclasseur Notarial et Immobilière Jcp G JurisClasseur Edition Générale Copr. Copropriété JOAN Journal Officiel de l'Assemblée Nationale Fasc. [...]

[...] Là encore il ne peut s'agir que d'une liste incomplète des cas où sa responsabilité peut être engagée Organisation et délibérations de l'assemblée générale : Dans sa mission de réunion, de convocation et de tenue des assemblées générales le syndic peut causer un préjudice du fait de nombreuses fautes dont il peut être l'auteur. De ce fait, l'absence de convocation de copropriétaires[188], ou une convocation tardive sans respecter le délai légal caractérise des fautes[189]. Le fait même de réaliser une convocation dans les règles mais à une mauvaise adresse engage aussi sa responsabilité pour faute[190]. Le syndic peut aussi omettre de porter à l'ordre du jour les appels de fonds nécessaires à l'exécution de travaux[191]. La modification injustifiée de l'ordre du jour peut aussi être caractéristique d'une faute[192], etc. [...]

[...] On pourrait donc envisager l'absence d'un syndic au vue de ce seul article. Cela dit ne s'attacher qu'à la forme du texte serait aller à l'encontre du principe de l'esprit de la loi qui voit une fois combiné aux articles D 46[59] et D47[60] du décret d'application du 17 mars 1967 le souci du juge de ne pas voir une copropriété dépourvue de syndic. Ces derniers fixent alors les conditions dans lesquelles le président du tribunal de grande instance peut désigner soit un syndic judiciaire soit un administrateur provisoire. [...]

[...] p - CA Paris oct : Administrer févr p CA Toulouse juin 1985 : JurisData 1985-041495 CA Toulouse juin 1985 : JurisData 1985-041495 Cass. 3e civ mai 2004 et 22 sept : Loyers et copr - Cass. 3e civ sept : Loyers et copr. 2006; Administrer déc p Cass. 3e civ févr : JurisData 2000-000752 et la note ; Loyers et copr AJDI 2000, 11, p obs. Giverdon ; Administrer août/sept p note Bouyeure. - Cass. 3e civ mars 2002 : JurisData 2002-013335. - Cass. 3e civ janv : JurisData 2003-017317. [...]

[...] dans le même sens CA Paris, 23e ch nov : JurisData 2001-160279 CA Paris, 23e ch juin 2001 : JurisData 2001-146802 ; Loyers et copr Article 46 du décret du 17 mars 1967 : A défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le président du tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires ou sur requête d'un ou plusieurs membres du conseil syndical Cass. 3e civ oct : JurisData 1999-003390 ; Loyers et copr. [...]

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