Cas pratique, calcul de la succession, baux à long terme, droits de succession, droits de mutation, évaluation des biens, passif successoral, changement de destination
Cas pratique nº 1 - Monsieur Henri Dupré, un nouveau client de l'étude vous expose que son père Monsieur Alain Dupré veuf depuis de nombreuses années est décédé le 10 août 2009, le laissant comme unique héritier pour recueillir sa succession. Le patrimoine de Monsieur Dupré comprend une grosse exploitation agricole de 100 ha avec des bâtiments, située sur la commune de Neuville les Dames dans l'Ain qu'il a exploité jusqu'à sa retraite il y a de cela 14 ans. Depuis, M. Pierre Deschamps exploite les terres conformément à un bail rural à long terme de 25 ans, qui lui a été consenti suivant acte reçu par Maître René Herbier, Notaire à Bourg-en-Bresse, le ler mars 1995.
Monsieur Dupré vous fait savoir que la terre a une valeur de l'ordre de 3.000 € l'hectare, et qu'il reste un solde d'emprunt de 20.000,00 € correspondant à l'achat des biens formant l'exploitation. De plus, les bâtiments représentent une valeur d'environ 120.000 €. Il précise enfin que son père ne lui a jamais consenti de donation.
Médecin de profession, Monsieur Henri Dupré n'a jamais travaillé à l'exploitation, mais demeure sentimentalement attaché à ce lieu ou il a grandi avec ses parents. Il désire que les terres restent dans le patrimoine familial, si ses moyens lui permettent de payer les droits de succession. En effet, il est fils unique et selon ses calculs l'exploitation peut-être estimée à 420.000 €.
Cas pratique nº 2 - Au cours de la conversation, Monsieur Dupré vous informe que Monsieur CASH un industriel de l'agroalimentaire lyonnais, gros client de l'exploitation est tombé amoureux des lieux il y a une vingtaine d'années. Il s'était lié d'amitié avec Monsieur Alain Dupré et aimait venir s'y ressourcer le temps d'un week-end pour profiter de la quiétude des lieux lorsqu'il venait visiter ses fournisseurs.
Ce dernier a toujours eu le désir d'acquérir une parcelle précise située dans le sud de l'exploitation près du petit étang afin d'y construire une résidence secondaire pour sa retraite. Ironie du sort, il se trouve que le Plan local d'urbanisme (PLU) de la commune est en cours de création et que cette partie de l'exploitation devrait passer en zone urbaine. Monsieur Dupré a hâte d'annoncer la nouvelle à Monsieur Cash, qui sans aucun doute sera séduit à l'idée de pouvoir concrétiser son rêve.
Avant de contacter Monsieur Cash, et afin de ne pas lui donner de faux espoirs, Monsieur Dupré souhaite s'assurer de la possibilité de vendre cette parcelle et connaître les incidences d'une telle action.
[...] Une instruction du 16 mai 1940 précise qu'une telle situation se produira en cas de vente ou de donation de tout ou partie du bien, que cette mutation porte sur l 'usufruit, la nue-propriété ou la pleine propriété du bien considéré Elle rajoute que lorsque l'obligation de conservation n'aura pas été respectée pour une .fraction seulement du bien, la remise en cause de l'exonération s'appliquera donc à l'ensemble du bien reçu par le ou les bénéficiaires Cependant, d'une part la résiliation du bail dans les cinq ans à compter de la transmission à titre gratuit est sans incidence sur l'exonération, et d'autre part il est admis que les héritiers désirant vendre une parcelle de l'exploitation puissent demander expressément lors du dépôt de la déclaration de succession, que l'exonération soit limitée au surplus de la propriété et que la transmission de la parcelle destinée à la vente soit assujettie aux droits de succession dans les conditions de droit commun. A la lumière de ces considérations, il faut vivement avertir Monsieur DUPRE des risques qu'il encourt s'il vend sans précautions préalables, une partie de l'exploitation dans les cinq ans à venir. Certes, il est vrai que les biens recueillis dans la succession par Monsieur DUPRE seront exonérés partiellement des droits de mutation à titre gratuit. [...]
[...] Ce denier ne paiera donc pas de droit de succession, ainsi qu'il en a été démontré en première partie de ladite consultation. Cependant, si Monsieur DUPRE décide par la suite de vendre le bien dans les cinq ans de la transmission, il sera redevable du complément de droits de mutation à titre gratuit et de l'intérêt de retard prévu par l'article 1727 du CGI, la vente d'une fraction des biens reçus entraînant la déchéance du régime de faveur. Il semble plus sage que Monsieur DUPRE conserve la propriété de l'exploitation agricole dans les cinq ans à venir. [...]
[...] Concernant les incidences fiscales de la vente d'une partie des parcelles composant l'exploitation Il est primordial d'avertir Monsieur DUPRE sur le fait, que si l'opération qu'il désire réaliser est tout à fait envisageable cette dernière doit être exercée en considération du régime de faveur accordé en matière de transmission à titre gratuit de biens affermés par bail rural à long terme. L'objectif étant bien évidemment de ne pas être déchu du régime de faveur. En effet, il est bon de rappeler que l'article 793 bis, alinéa 1er du CG1, précise que l'exonération partielle des droits de mutation à titre gratuit est subordonnée à la condition que le bien reste la propriété du donataire, héritier ou légataire pendant cinq ans à compter de la transmission à titre gratuit. [...]
[...] En effet, il est fils unique et selon ses calculs l'exploitation peut-être estimée à 420.000 Calcul des droits de succession dus _par Monsieur Henri DUPRE suite au décès de son père. Evaluation des biens objet de la succession Pour la perception des droits de mutation à titre gratuit, les immeubles sont estimés d'après leur valeur vénale réelle au jour de la mutation, c'est-à-dire au prix qu'un acquéreur consentirait à payer pour devenir propriétaire de l'immeuble. L'existence d'un bail, et encore plus lorsqu'il est de longue durée tel le bail rural à long terme, est une cause de minoration de la valeur de l'immeuble en raison de l'indisponibilité prolongée qu'il entraîne. [...]
[...] Cette mention devra être insérée dans l'acte à peine de nullité, si Monsieur DESCHAMPS venait à justifier qu'un préjudice lui a été causé A défaut de changement de destination dans ce délai, Monsieur Pierre DESCHAMPS pourra obtenir des dommages et intérêts, mais pas forcement sa réintégration Si l'équilibre économique de l'exploitation venait à être gravement compromis par la résiliation partielle, Monsieur DESCHAMPS pourrait exiger que la résiliation porte sur la totalité du bien loué. Cependant la résiliation, ne portant que sur un hectare, une telle demande semble être exclue d'avance. [...]
Référence bibliographique
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