Après la crise boursière du début du siècle, l'immobilier est devenu l'un des placements les plus recherché par les particuliers. En effet, l'immobilier est souvent considéré, à tort ou à raison, comme une valeur refuge. L'investissement immobilier permet non seulement la diversification de son patrimoine, mais aussi la création de revenus complémentaires. C'est par conséquent un investissement sur le long terme qui prend toute sa signification dans l'état actuel de l'économie dans l'optique de l'épargne - retraite.
Il existe aujourd'hui trois grands types d'investissements immobiliers : l'investissement dans la résidence principale, l'investissement dans l'immobilier de rapport (l'immobilier à usage locatif) et l'investissement indirect, communément appelé « pierre papier ».
L'investissement dans la pierre, qui regroupe l'achat de la résidence principale ainsi que l'immobilier de rapport, est un investissement par lequel l'acheteur devient directement propriétaire d'un bien immobilier. Avec ce type d'investissement, le risque de subir des pertes est fortement limité. Certes, le marché immobilier a connu des hauts et des bas, mais les risques de moins values sont faibles si l'on n'achète pas lorsque les prix sont élevés et que l'on n'est pas contraint de revendre rapidement lorsque les prix chutent. La difficulté réside dans la gestion, au quotidien et sur du long terme, de cet investissement (recherche d'un bien immobilier adapté, travaux à effectuer en tenant compte des règlementations en vigueur, recherche de locataires solvables...).
L'investissement papier permet quant à lui à l'acheteur de devenir indirectement propriétaire de plusieurs biens immobiliers. Cet investissement se traduit par l'acquisition de parts de Sociétés Civiles de Placements Immobiliers (SCPI). L'objet d'une SCPI est l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif qui peut être composé soit d'immeubles d'habitation, soit de bureaux, d'entrepôts ou de commerces. Elle collecte de l'argent en faisant appel public à l'épargne et redistribue les loyers et les avantages fiscaux à ses porteurs de parts (que l'on appelle associés). L'avantage de ce type d'investissement réside dans le fait que la gestion (entretien, perception des loyers, recherche des locataires...) est assurée par la société de gestion de la SCPI.
Les SCPI sont divisées en deux grandes catégories : les SCPI « classiques », qui gèrent de l'immobilier d'entreprise, et les SCPI « fiscales » qui sont des produits de pure défiscalisation, à l'instar des produits immobiliers traditionnels (SCPI Robien ou SCPI Malraux par exemple).
Au sein de ces deux grandes catégories, il existe deux formes de SCPI possibles : les SCPI à capital fixe et les SCPI à capital variable.
Pour ce qui est de la SCPI à capital fixe, pour atteindre le capital plafond qui a été fixé par ses statuts, la SCPI va ouvrir successivement des augmentations de capital d'un volume et d'une durée que fixera la société de gestion. Son capital va progresser par pallier. Entre deux augmentations de capital ou lorsque le plafond est atteint, le capital demeure fixe. Ainsi, si un associé veut se retirer, il faut trouver un acheteur (ou plusieurs) qui rachète ses parts de façon à ce que le capital ne soit pas modifié.
Les SCPI à capital variable peuvent à tout moment émettre de nouvelles parts ou racheter des parts pour permettre à un associé de sortir. Quand un associé se retire, la SCPI rachète ses parts et elle émet de nouvelles parts pour les personnes qui dans le même temps souscrivent.
Depuis plus de quarante ans les SCPI n'ont cessées de se développer en fonction des besoins et des règlementations. Après avoir demandé des rendements de 10 % dans un premier temps, parce que le risque immobilier était, dans leur esprit, un risque élevé, les acheteurs sont devenus moins exigeants et plus nombreux. Aujourd'hui, dans une période sans inflation, avec une économie en phase favorable, les immeubles se remplissent, le marché reprend et les acheteurs se contentent de rendements de l'ordre de 6 à 7 %.
Pourtant, en cette année 2006, et malgré un système qui semble performant, un nouveau type d'investissement immobilier va voir le jour : il s'agit des Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI) qui ont pour vocation de remplacer à terme les SCPI actuelles.
En effet, l'Association Professionnelle des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (ASPIM) mène depuis toujours des actions pour faire progresser, dans l'intérêt des épargnants, les cadres juridique et opérationnel de la SCPI. Ainsi, l'ASPIM, les pouvoirs publics et les acteurs majeurs du marché se sont réunis pour faire évoluer la SCPI que nous connaissons vers une formule de placement encore mieux adaptée aux marchés actuels et aux besoins des porteurs de parts : l'OPCI.
Aujourd'hui, le régime de nos SCPI présente, certes, un système performant, mais est fragilisé par certaines contraintes juridiques, fiscales et de marché qui incitent les professionnels a envisagé un nouveau régime basé sur le système allemand des OPCI.
[...] Ces fonds ont donc été obligés de fermer et les petits porteurs n'ont pas pu récupérer leurs capitaux. Le dernier facteur responsable de cette crise est la performance de certains produits allemands. En effet, certains fonds immobiliers allemands offraient depuis quelques années des performances relativement faibles de l'ordre de environ alors que les performances des SCPI françaises sont de l'ordre de à La crise des fonds immobiliers allemands ne peut pas se reproduire avec les OPCI. La crise qui touche actuellement les fonds immobiliers ouverts allemands ne pourrait pas se reproduire avec les OPCI français. [...]
[...] 225-53 et au troisième alinéa de l'article L. 225-59 du code de commerce, les fonctions de directeur général, ou celles de directeur général délégué ou celles de président du directoire ou de directeur général unique sont exercées, selon le cas, par la société de gestion. La société de gestion désigne un représentant permanent soumis aux mêmes conditions et obligations et encourant les mêmes responsabilités que s'il exerçait en son nom propre l'une des fonctions mentionnées au premier alinéa, sans préjudice de la responsabilité solidaire de cette société qu'il représente. [...]
[...] qui a un besoin de trésorerie décide de céder 75 parts de SCPI qu'il détient et qui valent 196 euros. Il les avait acquis à un prix de 100 euros, soit une plus-values de 96 euros par part. Il détient ces parts depuis 4 ans. de Cet exemple démontre que, lors de la cession de parts de SCPI, si c'était bien le régime classique des plus-values immobilières qui s'appliquait, l'investisseur serait exonéré du paiement de l'impôt (cession inférieure à euros). [...]
[...] La Loi de Finances rectificative pour 2005 a décrit le régime fiscal des OPCI, et les grandes lignes de ce projet ont été décrites par l'Ordonnance 2005-1278 du 13 octobre 2005[41]. Cette évolution vise à conserver dans ce produit les mêmes avantages que ceux dont bénéficiaient les SCPI, mais avec plusieurs atouts supplémentaires. La grande amélioration concernera la liquidité qui sera encore renforcée. Sa fiscalité sera modernisée puisqu'elle offrira le choix entre deux modes d'imposition bien différents : soit le régime des revenus fonciers, proche de celui des SCPI, soit un régime proche de celui des valeurs mobilières (imposition dans la catégorie des Revenus de Capitaux Mobiliers). [...]
[...] A hauteur de au moins, les plus-values réalisées directement par le fonds et par l'intermédiaire d'une société mentionnée à l'article L. 214- 139, lors de la cession des actifs autres que ceux mentionnés au au titre de l'exercice de leur réalisation. Art. L. 214-141. - Par dérogation aux dispositions de l'article L. 214- 108, la mise en paiement des sommes distribuables au titre des plus-values mentionnées au du II de l'article L. 214-140 doit intervenir avant le dernier jour du sixième mois qui suit la cession des actifs susvisés. Art. [...]
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