Immobilier, créer un SCI, créer une société civile immobilière, formalités procédures, coût financier, création juridique, régimes de plus-values immobilières, droit d'enregistrement, cession des parts sociales, modèles de statuts, modèles d'annonces légales, déclaration 2072
Créer une SCI est relativement simple en soi : les formalités à accomplir peuvent s'effectuer en moins d'un mois et leur coût reste modeste (< 500 € hors éventuel honoraire de l'expert-comptable ou du notaire).
Néanmoins, il convient d'être très attentif lors de la rédaction des statuts puisqu'ils organisent la SCI pendant toute sa durée de vie.
Pour la détermination du montant du capital social, nous avons analysé, à travers deux exemples, que ce dernier n'avait désormais aucun impact sur le calcul des plus-values immobilières (contrairement à l'ancien régime applicable pour une cession avant le 31 décembre 2003 où il était préférable de constituer un capital social le plus élevé possible).
Par contre, le choix d'un capital social modique permet de minimiser les droits d'enregistrement lors de la cession des parts sociales de la SCI. En effet, l'administration fiscale impose à 4,80 % (5 % à partir du 1er janvier 2006) la cession des parts sociales et alors que la cession du compte courant n'est pas taxée (sauf si le droit proportionnel ne s'applique pas, un droit fixe de 75 € est alors perçu). Afin d'optimiser fiscalement la SCI, il est donc préférable de placer l'apport d'origine des associés dans un compte courant plutôt que dans le capital social.
Dans la mesure où la SCI a déjà été créée, il est toujours possible d'apporter une modification aux statuts d'origine ou au montant du capital social en convoquant une assemblée extraordinaire et en effectuant les formalités de publicité adéquates.
[...] Chaque part donne droit à une voix. Les décisions collectives sont prises en assemblées ou constatées dans un acte revêtu de la signature de tous les associés. Les procès-verbaux des décisions collectives sont établis et signés par tous les associés conformément aux dispositions de l'article 44 du décret n°78-704 du 3 juillet 1978, sur un registre spécial tenu conformément aux dispositions de l'article 45 de ce décret, les décisions résultant du consentement exprimé dans un acte. Article 20 - Exercice social & comptes sociaux Chaque exercice social a une durée d'une année, qui commence le 1er janvier et finit le 31 décembre. [...]
[...] Dans les rapports avec les tiers, il engage la société par les actes entrant dans l'objet social. S'il y a plusieurs gérants, ils exercent séparément ces pouvoirs, sauf le droit qui appartient à chacun d'eux de s'opposer à une opération avant qu'elle ne soit conclue. Cependant à l'égard des tiers, l'opposition formée par un gérant aux actes d'un autre gérant est sans effet, à moins qu'il ne soit établi qu'ils en ont eu connaissance. Art Responsabilité Chaque gérant est responsable individuellement envers la société et envers les tiers, soit des infractions aux lois et règlements, soit de la violation des statuts, soit des fautes commises dans la gestion. [...]
[...] Ce retrait peut être autorisé pour juste motif par une désirions de justice. La demande de retrait est notifiée à la Société et aux associés par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Titre 5 - Fonctionnement de la Société Article 17 - Gérance : Désignation, démission et révocation La Société est administrée par un ou plusieurs gérants associés ou non, personnes physiques ou morales. Le ou les gérants sont nommés par décision unanime des associés. Toutefois, est nommée Premiers Gérants de la Société pour une durée illimitée : - Monsieur XXXXXXXX - Madame XXXXXXXXX Le changement ultérieur ne donnera pas lieu à modification statutaire. [...]
[...] Chaque partie pourra y mettre fin à tout moment, sans aucune indemnité à sa charge, sous réserve d'en informer l'autre partie par lettre recommandée avec accusé de réception en respectant un préavis d'un mois. Charges et conditions La présente mise à disposition gratuite des locaux est consentie à charge par la Société bénéficiaire d'acquitter sa quote part de charges, la taxe professionnelle, et d'une façon générale, tous les impôts, contributions et taxes qui lui incombent. La Société occupante ne pourra apporter au local sus-désigné aucune modification, transformation, aménagement, ou amélioration de quelque nature que ce soit, sans accord préalable des propriétaires. [...]
[...] Il devra donc y avoir autant de signatures que d'associés. III - Choix du montant du capital social Comme toute société civile, la SCI ne ne requiert aucun montant minimum pour son capital social, ni pour la valeur nominale de ses parts. En effet, le législateur n'a pas voulu contraindre encore plus les associés de la SCI dans la mesure où ces derniers sont déjà indéfiniment responsables des dettes sociales proportionnellement à leur part dans le capital social (C. civ. [...]
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