Les techniques d’analyse financière d’une opération immobilière

Extraits

[...] Les techniques d'analyse financière d'une opération immobilière I Les caractéristiques d'un bien immobilier Un bien durable Il est composé de matériaux durables (béton) et fondé sur un sol durable (le terrain). On eut également le réhabiliter, d'où sa durabilité et son coût élevé (environ 3 ans de salaires). Notion de durabilité renforcée par son faible taux de renouvellement. Taux de renouvellement = Production de logement/an = Parc Taux de renouvellement = Production de logement/an + réhabilitation = + réhabilitation Parc Lorsqu'on construit un logement, sa durée de vie sera d'environ 50 ans. [...]

[...] Un certain nombre d'acteurs retardent l'offre et la demande : - Vérification de l'acte - Financement - Publication d'une annonce Le marché ne répond pas instantanément. Il faut toujours intégrer le cycle en nid d'abeilles dans le business plan. II Effets de levier En matière d'immobilier, l'effet de levier se définit par l'impact de l'utilisation d'apport de capitaux de la part de tiers (banque) par rapport aux capitaux propres de l'opération. En effet, les actionnaires et associés de l'opération attendent une certaine rentabilité de l'opération. [...]

[...] S'ils acceptent l'endettement, ils attendent en retour un bénéfice important relatif aux risques supplémentaires pris. Cette différence de bénéfice relativement au total des capitaux de l'opération (endettement compris) est l'effet de levier attendu. Si la rentabilité économique est plus faible que le taux d'actualisation attendue par les actionnaires et associés, on assiste à un effet massue ( effet de levier) Concept de plus value et de meilleure rentabilité On n'utilise pas le système des capitaux propres, c'est démultiplié en faisant appel à d'autres fonds. [...]

[...] Le premier poste de dépenses c'est le terrain, puis les frais de notaire, les honoraires de transaction, les taxes locales, le sondage ou et étude des sols, géomètre, démolition, déboisement, les participation à des équipements collectifs, taxes d'assainissement, branchements, tout à l'égout, la dation. [...]

[...] Un bien immobilier est un actif réel. Un actif réel Il y a trois cycles d'immobilisation : Rendement et Rentabilité Rendement = Revenu = loyer Prix de revient Prix d'achat Aujourd'hui le rendement immobilier varie de à 12% Rentabilité = Revenu value Prix de revient Exercices Appart Loué 850€/mois Vendu au 31/12/ Rentabilité = (850 + = Appart Loué 650€/mois Vendu au 31/12/ Rentabilité = (650 12) = - Rendement = (650 12) = Facteurs clefs : Localisation Modes et tendances des adresses Phénomène de mode Phénomène dit d'adresse Un bien immobilier est un bien hétérogène. [...]