Comptabilité, avantages compétitifs, statut SIIC, Société d'Investissement, Immobilier Cotée, définition, régime fiscal, effet levier, marché boursier, régimes européens REIT
L'importance des secteurs de l'immobilier et de la construction dans l'économie a été mise en évidence de manière assez dramatique au cours de la crise immobilière du début des années quatre-vingt-dix, mais également avec la récente crise des subprimes. Ainsi, depuis le début des années quatre-vingt-dix, l'immobilier connaît une évolution qualitative radicale : avec l'arrivée massive des liquidités sur les marchés de l'investissement, les actifs immobiliers représentent actuellement environ un tiers de la richesse mondiale. Les fortes baisses de prix sur d'autres marchés, notamment sur les marchés boursiers au début des années deux mille, ont ainsi suscité la volonté de certains investisseurs d'allouer une partie de leur richesse à l'immobilier, dans le but de diversifier leur patrimoine.
A l'origine opposés, la Bourse et l'immobilier sont donc aujourd'hui deux secteurs très liés, et ce, depuis l'introduction de placements indirects cotés, qui recouvrent les titres de sociétés détenant principalement des actifs immobiliers et qui font l'objet d'une cotation en Bourse. En réalité, il existe des sociétés cotées, connues sous le nom de foncières ou SIIC, qui ont pour objet la possession et la gestion d'un patrimoine immobilier.
Par conséquent, l'immobilier constitue désormais une classe d'actifs à lui seul, au même titre que les actions et les obligations. On parle de « financiarisation nette » du secteur. En quoi les SIIC présentent de réels avantages compétitifs ? Et quels seraient les possibilités et les objectifs de la mise en place d'un statut SIIC à l'échelle européenne ?
L'ensemble de ces éléments souligne la nécessité d'études et d'analyses approfondies portant sur les investissements et les marchés immobiliers, pour l'ensemble des acteurs intervenant sur les marchés immobiliers, en particulier les banques, les investisseurs et les sociétés de conseil immobilier. Le développement de telles études au cours de ces quinze dernières années est le reflet de cette prise de conscience de l'importance du secteur et contribue grandement à une transparence des marchés immobiliers.
[...] Paradoxalement, les résultats des foncières cotés devraient connaître une croissance en 2008. C'est ainsi que l'indice Euronext IEIF REIT Europe montre une légère amélioration au cours du mois de décembre 2008, même s'il a malgré tout perdu ce qui constitue un point positif si on tient compte de la perte de -20,10% en octobre et -15,30% en novembre. Quant à lui, l'indice Euronext IEIF SIIC France a gagné ce qui permet de clore cette année 2008 positivement. Toutefois, il peut exister diverses interprétations de cette faible amélioration. [...]
[...] Les avantages compétitifs liés au statut SIIC (Société d'Investissement Immobilier Cotée) Sommaire Introduction I. Présentation générale des SIIC et avantages fiscaux A. Définition B. Les objectifs du statut SIIC C. Les critères à remplir D. les caractéristiques des SIIC E. Le régime fiscal des SIIC F. Les différents étages du régime G. [...]
[...] Les caractéristiques principales des Fiscales BI sont les suivantes : - Assujettissement à l'IS avec exonération. - Crédit d'impôt pour la retenue à la source sur les dividendes perçus. - Un actionnaire individuel ne peut détenir directement ou indirectement plus 25% des droits ou du capital de la Fiscale BI. Ce seuil est fixé à 45% s'agissant des sociétés. B. Disparités entre les régimes européens Les différences entre ces régimes sont de plusieurs ordres : Nationalité et résidence. Le régime français se caractérise par sa flexibilité : il n'y a donc pas obligation d'être résident français pour bénéficier du statut SIIC, à la différence des autres régimes REIT nationaux, notamment celui de l'Allemagne, l'Angleterre et l'Italie. [...]
[...] Tel ne sera pas le cas pour nos foncières françaises détenant des actifs en Angleterre ou en Allemagne. Elles peuvent bien sûr avoir le statut SIIC, mais le bénéfice du régime UK Reit ou G-Reit leur sera refusé faute d'être résident fiscal dans ces pays. Je m'interroge sur la compatibilité des règles allemandes et britanniques avec les dispositions du droit communautaire qui ont pour objet de lutter contre toute discrimination fondée sur la nationalité ou la résidence fiscale à l'intérieur de l'Europe. [...]
[...] Des revenus stables L'activité des SIIC leur procure essentiellement des loyers, constitutifs de leur chiffre d'affaires. De façon générale, ces loyers sont stables et connus d'avance, ce qui permet aux dividendes des SIIC de bénéficier d'une pérennité et d'une visibilité singulières, comparées aux sociétés d'autres secteurs économiques cotés en Bourse. Des rendements élevés Les revenus distribués par les foncières présentent l'avantage d'être élevés, en plus d'être stables. En effet, l'instauration du régime SIIC a permis une transparence fiscale ainsi qu'une obligation de distribution de 85% des revenus locatifs et de 50% des plus-values, favorisant les progressions régulières des rendements. [...]
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