La diversification immobilière des banques

Delage r.

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La diversification immobilière des banques

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Thèmes abordés

Diversification immobilière, banques, immobilier, organisation fonctionnelle, clientèle, défiscalisation, ISF, montages immobiliers

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Le monde bancaire a largement évolué depuis ses origines. En effet, nombre de facteurs se sont conjugués pour faire de la banque ce qu'elle est aujourd'hui, un organisme puissant, complexe, aux activités et aux domaines d'intervention variés.

Sommaire

Introduction

I) Un rapprochement stratégique de la banque et de l'immobilier

A. L'immobilier, un nouveau relais de croissance pour les banques
1. Les enjeux de la synergie banque/immobilier
2. Une organisation fonctionnelle du réseau bancaire (le recrutement de chargés d'affaires immobilières)

B. Le contenu de cette diversification immobilière
1. Les cibles prioritaires : les clients patrimoniaux
2. La complémentarité de l'immobilier et du financier
3. Les risques d'un investissement immobilier

II) Une sélection de montages immobiliers patrimoniaux en fonction de la clientèle ciblée

A. La clientèle haut de gamme
1. La forte défiscalisation pour le meublé
2. La forte défiscalisation en foncier
3. Les implications avec l'ISF et/ou les taxes foncières

B. La clientèle intermédiaire
1. La défiscalisation de la résidence de tourisme
2. La défiscalisation de la résidence classique
3. La défiscalisation de la résidence classique nécessitant des conditions de ressources du locataire
4. La perception de loyers nets d'impôts

Conclusion

Annexes
Bibliographie

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Extraits

[...] Cela revient à expliquer que l'opération d'investissement immobilier en Demessine provoquera une augmentation d'impôts à hauteur de 13 sur la période choisie de 15 ans. IR avec investissement = impôt brut avant réductions réductions d'impôts gains fiscaux = IR sans investissement (IR avec investissement + impôts et prélèvements sociaux) Néanmoins, cela représente une très bonne opération tant financière, immobilière que fiscale. En effet, grâce au dispositif Demessine, l'investisseur obtient au total une réduction d'impôt égale à 25000€, ce qui allège considérablement l'augmentation fiscale obtenue de par l'investissement immobilier et les revenus fonciers engendrés. [...]

[...] En effet, cette loi offre la possibilité d'investir sur ces types de location en plus de la location d'une chambre meublée ou d'une partie de la résidence principale de l'investisseur. Outre la possibilité de récupérer la TVA (soit 19,6% du prix d'acquisition), l'investisseur peut désormais bénéficier des mêmes avantages fiscaux que les loueurs en Scellier avec une réduction d'impôt de 25% du prix de revient étalée sur 9 ans. Il ne s'agit en revanche pas tout à fait d'un alignement du régime fiscal LMNP sur celui du Scellier car il existe des points de divergence entre les deux régimes fiscaux. [...]

[...] Le projet en Demessine Petit rappel des principales caractéristiques : Investissement en résidence de tourisme (zone ZRR), logement neuf Engagement de location de 9 ans Réduction d'impôt de 25% sur le prix de revient dans la limite de 100 (couple marié) étalé sur 7 ans à partir de 2009 : maximum 3 chaque année pendant 7 ans Récupération de la TVA : elle est définitivement acquise à condition de conserver le bien 20 ans. Donner en location nue à l'exploitant de la résidence de tourisme. Mode de financement : Le projet sera financé par un prêt amortissable d'un montant de 183 pour une durée de 15 ans à un taux fixe à échéances constantes de hors assurance. Le capital sera intégralement remboursé en 2023. [...]

[...] Dans un premier temps, le dispositif Scellier semble avoir une meilleure visibilité aux yeux d'un investisseur car plus simple à comprendre. En effet, pour l'investisseur privé, un système d'amortissement n'a pas le même sens qu'une réduction d'impôt. Pour la simple et bonne raison que la notion d'amortissement est une notion comptable beaucoup plus perceptible par un chef d'entreprise que par un particulier. En revanche, quand on parle à un particulier de réduction d'impôt, il comprend immédiatement ce que cela signifie. [...]

[...] Le Crédit Agricole possède en ce sens des partenaires spécialisés dans l'immobilier de placement. Ces derniers leur proposent régulièrement des programmes immobiliers sur les différentes fiscalités. A chaque étape de l'opération immobilière, le chargé d'affaires immobilières avec le conseiller privé sont ainsi les interlocuteurs spécialisés pour le client dans la sélection du dispositif adopté à la situation personnelle, du bien immobilier, dans la négociation et mise en place de la gestion locative et des garanties et enfin dans le montage du financement bancaire. [...]

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