Quels sont les impacts de la financiarisation de l’immobilier sur le marché parisien ?

Hamza T.

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Quels sont les impacts de la financiarisation de l’immobilier sur le marché parisien ?

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Immobilier - BTP, financiarisation de l'immobilier, marché parisien, marché de l'immobilier, Paris, pierre-papier, investissement locatif, société civile de placement immobilier, immobilier d'entreprise, méthode d'évaluation, dispositif fiscal

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Résumé du document

Apparue à la fin des années soixante-dix, la financiarisation de l'immobilier s'explique largement par la désinflation et a été encouragée par l'intervention massive des investisseurs anglo-saxons dès 1975.

Ce n'est pas tant la théorie financière qui est nouvelle, mais sa domination sur un secteur qui jusque-là était indépendant. Dans un tel contexte, l'immeuble est désormais un actif financier semblable aux actions et obligations. De nouvelles institutions et de nouveaux métiers sont apparus afin de s'adapter à cette évolution du bien immobilier.

Depuis les années 1970, la notion de « l'immobilier mobile » ou de « pierre papier » fait référence au fait que l'immeuble en tant que bien physique est désormais représenté par un titre financier « papier », qui est par ailleurs géré par des sociétés civiles de placements immobiliers ou des institutions financières.

La crise de 2008, liée à des prêts hypothécaires aux Etats-Unis, a nettement accéléré cette financiarisation et a contribué à la refonte du financement des projets immobiliers. Les couvertures de défaillances et les titres hypothécaires ont connu des défauts conséquents de la part des emprunteurs, ce qui nous a conduit à mener cette réflexion.

Sommaire

Etat de l'art du marché immobilier
1. La situation du marché immobilier résidentiel parisien
2. La situation de l'immobilier d'entreprise parisien
3. Le modèle immobilier français et les dispositifs fiscaux
4. La théorie de financiarisation de l'immobilier
Avantages et inconvénients de la financiarisation
1. Les avantages de la financiarisation
2. Les inconvénients de la financiarisation
Plan de bataille méthodologique
1. Les hypothèses de recherche
2. Les tests de validation des hypothèses
3. Les entretiens professionnels
Résultats des tests de vérification des hypothèses
1. Synthèse des résultats de l'étude qualitative
2. La financiarisation à géométrie variable de l'immobilier parisien
3. Le modèle immobilier français est renforcé par le crise
4. Une sensibilité accrue des parties prenantes aux enjeux sociaux et environnementaux
Argumentaire et recommandations
1. Une financiarisation comptable avec le respect de l'environnement
2. Une financiarisation responsable, répondant aux enjeux sociaux
3. Le nécéssité d'une vision politique à long terme

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Extraits

[...] Ces immeubles ne sont plus considérés comme des biens physiques authentiques, mais comme des actifs financiers, qui rapportent des revenus locatifs réguliers ainsi qu'une plusvalue. La VAN4 ainsi que le TRI5 sont utilisés afin d'évaluer les flux de revenus futurs. Rappelons que la VAN représente l'enrichissement net pour l'investisseur qui découlerait de l'acquisition d'un actif. L'idée est de comparer et de déterminer la différence entre les flux de revenus futurs que procureront l'actif et le montant initial de l'investissement. Quant au TRI c'est le taux qui annule la VAN. [...]

[...] Diversification du portefeuille global K. Potentiel de plus-values Top 1 Top 2 Top 3 Top Source : Real Estate survey UFG Group 2011 Cette opinion est à compléter avec celui des particuliers, qui, en investissant dans l'immobilier ont pour objectif de constituer un patrimoine à long terme. Le but des ménages est la stabilité des revenus pour une rentabilité légèrement supérieur au livret c'est à dire environ 3%. Pour les particuliers pouvant investir plus de euros, l'immobilier ancien présente une rentabilité plus avantageuse de l'ordre de 4 à 5%. [...]

[...] Validée Question 4 : Selon le projet de loi des finances 2013, de nouvelles lois de défiscalisation seront votées, selon vous cela sera-t-il suffisant afin de favoriser l'accession à la propriété ? Nous sommes dans la continuité des mesures prises par l'ancien gouvernement, il n'y a pas d'innovations majeures. En revanche, pour notre métier le dispositif Duflot est incitatif et permettra à de nombreux clients de pouvoir bénéficier de cette mesure. Il faut tout de même noter le plafonnement des niches fiscales à euros, ce qui représente un manque à gagner pour notre secteur. [...]

[...] Il n'y a donc pas d'élément prépondérant qui démontre une financiarisation accrue de l'immobilier parisien. Nous pouvons donc conclure à l'invalidation de l'hypothèse selon laquelle il y aura une plus forte financiarisation du marché de l'immobilier parisien. Nous allons maintenant nous interroger sur les autres variables qui ont peut être un rôle majeur dans l'avenir du marché. Tout d'abord, il s'agit d'analyser l'impact des composantes du modèle français sur l'immobilier parisien Le modèle immobilier français est renforcé par la crise 3.1 Le projet de loi de finance de 2013 qualifié de stable mais inadapté Dans le contexte de crise actuel, on remarque deux notions importantes dans les dispositifs fiscaux, tout d'abord qu'ils ont été mis en place par l'Etat puis qu'ils se soient transformés sous la forme d'économie d'impôt. [...]

[...] Les OPCI sont proches des SCPI. Comme ces dernières, ils géreront un patrimoine immobilier pour le compte des investisseurs qui achèteront leurs parts. Mais la comparaison s'arrête là. Plus souples, les OPCI pourront être investis jusqu'à en valeurs mobilières. Ils compteront au moins d'immobilier, sous forme d'immeubles en direct ou de parts de sociétés non cotées investies en majorité dans l'immobilier et seront obligatoirement constitués de placements liquides. L'épargnant aura le choix entre deux fiscalités, celle des revenus fonciers ou celle des valeurs mobilières. [...]

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