Émergence, nouvelle technologie, division juridique, immeuble, division en volumes, droit de superficie, droit de propriété, volume immobilier, cahier des charges, association syndicale, servitudes, copropriété, scission, conception restrictive
« La division en volumes impose de renouveler l'analyse parfois réalisée dans des domaines du droit que l'on pensait épurés de toutes controverses. L'un d'eux n'est autre que le champ d'application du régime de la copropriété qui, s'il existe depuis presque un demi-siècle, doit néanmoins être reconsidéré à l'aune de cette technique novatrice dont se sont brillamment emparés les praticiens, mais pour laquelle la doctrine n'est pas encore parvenue à révéler toute l'ampleur ».
Les évolutions technologiques en matière de construction, l'augmentation de la charge foncière, la nouvelle politique de lutte contre l'étalement urbain et une urbanisation sans cesse croissante ont conduit les acteurs de l'immobilier à densifier leurs constructions.
L'urbanisme contemporain a donc évolué et de juxtaposées, les composantes d'un ensemble immobilier sont devenues « stratifiées » et imbriquées matériellement, bien que diversifiées dans leur utilisation.
Symboles de la diversité existant au sein de ces grands ensembles immobiliers,des locaux appartenant au domaine public de l'état ou d'une collectivité publique sont aujourd'hui forcés de cohabiter avec des propriétés privées.
Mais le régime de la domanialité publique se révélant incompatible avec le statut de la copropriété des immeubles bâtis, tel qu'issu de la loi du 10 juillet 1965, la pratique notariale a imaginé dans les années 70 un nouveau mode de division de la propriété d'un immeuble : la division en volumes.
Cette technique moderne et uniquement basée sur un régime conventionnel de droit privé consiste à diviser la propriété d'un immeuble en fractions distinctes, sur le plan horizontal comme sur le plan vertical, à des niveaux différents qui peuvent se situer au-dessus comme au-dessous du sol naturel. « Chaque fraction s'inscrit, respectivement, dans l'emprise de volumes définis géométriquement, en trois dimensions, par référence à des plans, des coupes et des côtes, sans qu'il existe de parties communes entre ces différentes fractions » .
En dissociant des locaux ou espaces destinés à faire partie du domaine public, il est devenu possible de leur conférer l'autonomie et l'indépendance que nécessite ce régime de droit public si exigeant.
Sont alors apparues des constructions audacieuses au sein desquelles se juxtaposent, se superposent et s'articulent des volumes affectés à diverses fonctions : logements, transports, commerces, équipements publics…
Aujourd'hui, malgré le fait que les professionnels utilisent de plus en plus cette technique, le législateur est resté muet et la technique de la division en volumes n'est toujours pas pourvue d'un statut formel.
[...] Quel organe de gestion choisir : ASL ou AFUL ? DESTAME Claude JCP N édition 1996 numéro 3706 page 647 La propriété en volumes dans l'espace et la technique juridique des grands ensembles immobiliers SAVATIER René Dalloz édition 1976 page 107 Domanialité publique et ouvrages complexes ALLINE Pierre AJDA édition 1977 page 523 Volumes ou copropriété, le choix n'est pas toujours permis BOSGIRAUD Catherine Bulletin du CRIDON de Paris 1er juin 1988 Imbrication dans l'espace de propriétés privées et publiques CUMENGE George– Revue Tunnel édition 1980 page 2 Réflexion sur les règles civiles de police collective dans les ensembles immobiliers LIET-VEAUX Georges JCP N édition 1997 page 1204 La cession de volume est-elle soumise au droit de préemption urbain ? [...]
[...] Lorsque toutes ces informationsont étérelatées,chaque volume est désigné pour les besoins de la publicité foncière par : Son niveau par rapport au sol existant. Sa surface de base en mètres carrés. Des cotes NGF ou IGN 1969 hautes et basses (généralement situées à la ligne médiane des dalles séparant deux volumes, ce qui crée des situations de mitoyenneté). Sa nature et sa destination si cette dernière est connue. Le tout par référence à un plan annexé à l'acte notarié. [...]
[...] En outre, le cahier des charges et des servitudes peut contenir une obligation d'assurance individuelle à la charge des covolumiers avec mention d'un montant de garantie minimal. En effet, la destruction de l'immeuble pourrait entrainer de sérieuses conséquences si l'un des covolumiers n'était pas assuré : la reconstruction de l'ensemble de l'immeuble serait alors menacée. La souscription d'une assurance collective par l'association syndicale chargée de la gestion de l'immeuble peut cependant être préférée car elle facilite la reconstruction de l'ouvrage. [...]
[...] En effet, pour que le juge puisse requalifier un immeuble homogène divisé en volumes en copropriété, il faudrait qu'il créée des parties communes et donc qu'il modifie la répartition de la propriété, allant à l'encontre de la volonté des parties. Il faudrait aussi qu'il transfert la gestion des éléments d'équipements collectifs voire la propriété de parties d'immeuble à un syndicat de copropriétaires. Or c'est impossible car le syndicat de copropriétaires n'a pas vocation à être propriétaire de certaines parties de l'immeuble. C'est pourquoi, à l'heure actuelle, il n'existe aucune décision requalifiant une division en volumes en copropriété. [...]
[...] Par fraction, il faut entendre chaque local : appartement, cave, chambre de service, boutique, réserve, emplacement de stationnement. Les indications ci-dessus doivent être complétées de la quote-part de parties communes en tant que quote-part de copropriété, attachée au lot de propriété, ainsi que de la nature du lot. LA COMMISSION recommande de ne pas faire état dans la désignation du lot de copropriété de la quote-part des charges affectées à chaque lot, la répartition des charges faisant l'objet d'un état de répartition distinct, inclus dans le règlement de copropriété - Sur l'identification de chaque local d'un immeuble en copropriété LA COMMISSION constatant qu'antérieurement aux textes susvisés de la publicité foncière, il était d'usage de confondre dans un même lot, le local principal (par ex : un appartement) et divers locaux accessoires (par ex : chambre de service, cave, garage). [...]
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