Marché immobilier français, crise des subprimes, marché immobilier américain, bulle spéculative, Réserve fédérale américaine, politique monétaire, taux d'intérêts, insolvabilité, endettement, titrisation, crise du logement, logement sociaux
Ne se limitant pas au secteur de l'immobilier, la crise a touché les marchés financiers dans leur ensemble, et s'est également propagée au reste de l'économie. La mondialisation a entraîné une forte interdépendance entre les pays, notamment dans le domaine immobilier. L'Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE) a ainsi relevé que l'avant-dernier cycle de l'immobilier résidentiel avait montré une corrélation entre neuf pays, le dernier en ayant quant à lui concerné douze.
Les augmentations de prix n'ayant jamais été aussi élevées que dans le cas du cycle actuel, on peut s'attendre à une baisse conséquente dans le cadre d'un retournement de conjoncture. Les États-unis donnant la mesure, on peut estimer qu'il sera relativement important en raison des nombreux facteurs qui affectent actuellement l'économie américaine.
On constate que le phénomène touche déjà toute l'Europe. Au Royaume-Uni, les prix ont reculé de 0,1% en janvier 2008 par rapport au mois précédent, ce qui constitue un troisième mois consécutif de repli. Les prix ont ainsi progressé de «seulement» 4,8% en 2007, ce qui illustre la dégradation croissante des conditions outre-Manche après des années de croissance beaucoup plus soutenue. La tendance devrait se poursuivre cette année, le marché étant même susceptible de connaître d'importantes corrections si les conditions venaient à se dégrader. En Espagne, la chute du marché a entraîné la fermeture de la moitié des 80 000 agences immobilières qui étaient ouvertes dans le pays au début de l'année 2007.
Le marché français ne fait évidemment pas exception à la règle. Cependant, sa structure diffère sur un certain nombre de points de celle du marché américain, ainsi que de celles de pays comme l'Espagne ou le Royaume-Uni dont les comportements se sont révélés beaucoup plus mimétiques à l'égard des Etats- Unis. La question qui nous intéresse ici est donc de savoir si le marché français est, comme aux Etats-Unis, touché par une bulle, ou si la flambée des prix repose au moins en partie sur des fondamentaux rationnels.
[...] Toutes les conditions étaient ainsi réunies afin de favoriser une hausse importante des prix. Si ces derniers sont restés relativement stables entre le milieu des années 1960 (suite à la mise en application de la loi de 1948 qui fixait par décret les prix des loyers dans les logements anciens et dont l'influence a surtout été importante en ville en favorisant la construction de nouveaux logements), ils connaissent en effet depuis 2002 une augmentation plus que significative. Cependant, si l'ensemble des éléments décrits ci-dessus ont stimulé la demande de façon importante, il n'en reste pas moins que la décorrélation entre pouvoir d'achat et prix de l'immobilier n'a jamais été aussi importante qu'à l'heure actuelle. [...]
[...] Si les ménages qui achètent aujourd'hui pour la première fois un bien consacrent environ 30% de leurs revenus au logement, ce qui est fait de loin leur plus important poste de dépenses, ce chiffre pourrait prochainement être amené à baisser. Les premiers signes de ce ralentissement datent de l'été 2007. Le nombre de logements neufs vendus a ainsi connu une diminution entre le premier et le second semestre 2007, de l'ordre de 12% selon la fédération des promoteurs. Les prix ont également baissé, de en juillet et de en août selon la FNAIM1. On a par ailleurs assisté à une brutale augmentation des stocks de logements invendus au second semestre 2007. [...]
[...] A coté de villes comme Marseille ou Lyon qui connaissent une diminution des prix pratiqués, des zones comme les agglomérations parisiennes ou lilloises voient quant à elles les prix continuer à progresser de façon relativement soutenue. Cependant, contrairement aux marchés britanniques ou espagnols qui risquent de connaître des baisses notables, le marché hexagonal devrait rester relativement à l'abri d'un retournement violent. On peut cependant estimer qu'il ne s'agira ni 10/17 d'un krach (les prises de positions risquées étant bien moindres que dans le cas américain) ni non plus d'un atterrissage en douceur (l'exposition au risque des banques françaises sur le marché américain étant élevée pour certaines d'entre elles, les obligeant à provisionner des sommes record). [...]
[...] 16/17 BIBLIOGRAPHIE FMI, Etude du FMI, World Economic Outlook, sept JORION Paul, Vers la crise du capitalisme américain Ed. La Découverte, Paris MINSKY Hyman, Revue Problèmes économiques MOATTI Sandra, Magazine Alternatives économiques n°261, septembre 2007 SELAUDOUX JF, RIOUFOUL J., Le marché immobilier Ed. [...]
[...] Le développement important du segment de l'immobilier d'entreprise a qui plus est permis de leur éviter de faire reposer l'ensemble de leur activité sur une clientèle essentiellement constituée de particuliers. Quant aux banques, elles se sont protégées des risques potentiels liés au marché immobiliers grâce à des opérations de titrisation, qui leur permettaient d'émettre sur les marchés des créances correspondant là a dette hypothécaire des ménages Produit Intérieur Brut Banque Centrale Européenne 11/17 auxquels ils prêtaient de l'argent, dans le but de la céder à d'autres agents. [...]
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