Les marchés immobiliers : acteurs, types de montage et déficit foncier

Caroline C.

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Les marchés immobiliers : acteurs, types de montage et déficit foncier

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Thèmes abordés

Marchés immobiliers, acteurs, types, montage, déficit, foncier, offre, demande, commercialisation, transactions immobilières, SCI

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L'opération immobilière a à l'origine une initiative risquée, soit parce que le bien doit être vendu (aléas du rythme de commercialisation), soit parce qu'il doit être gardant patrimoine pour être loué. Quand le risque est nul, le retour sur investissement est plus élevé.

Le projet est développé soit par un investisseur immobilier qui n'est pas forcément professionnel, mais qui gère les problèmes à lui seul (architectes, chantiers...). On peut prendre comme exemple une SCI ou simplement le particulier qui fait construire.
Le projet peut également être initié par un investisseur professionnel qui déclenche l'initiative et qui va porter l'opération (c'est le portage). Il résulte de la constitution d'un tour de table entre ceux qui mettent l'argent et qui espèrent un retour sur investissement.
Par la suite, il y a une création de SCI de construction/vente qui prend le projet en main. Le dernier paramètre est la dissolution de la SCI pour la commercialisation.

De plus en plus, les promoteurs sont des filiales de banques. Les autres personnes participant au tour de table peuvent être des personnes physiques qui sont connues pour avoir des liquidités et pour financer des projets.
Attention, on ne met pas tous ses fonds propres dans un projet. Il vaut mieux utiliser le crédit, car « si on se plante, ce n'est pas tout seul » (...)

Sommaire

Introduction

I) Les acteurs principaux de l'immobilier

A. Le maître d'ouvrage
B. Le maître d'oeuvre
C. L'aspect commercialisation, le rôle des intermédiaires
1. Les agents immobiliers
2. Les notaires

II) Les différents types de montage

A. Contexte relatif à la résidence principale
1. En amont de l'acquisition
2. En aval de l'acquisition
B. Contexte relatif à la résidence secondaire
1. En amont de l'acquisition
2. En aval
3. Les régimes locatifs

III) L'investissement locatif à but défiscalisant

A. Le régime Robien d'origine (jusqu'à 2006)
1. Les investisseurs concernés
2. Les immeubles concernés
3. Contraintes locatives
4. Avantage fiscal
B. Le régime Robien recentré
1. Les immeubles
2. Les contraintes locatives
3. Avantage fiscal
C. Le régime Borloo

IV) Le déficit foncier

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Extraits

[...] Les associés doivent s'engager à conserver leurs titres jusqu'à l'expiration de l'engagement de la SCPI. L'amortissement est alors de : - du montant de la souscription - pendant cinq ans - les quatre années suivantes Une déduction spéciale de du revenu tiré de l'allocation s'applique au logement acquis à compter du 1er janvier 2004 et situé dans des zones dites de revitalisation rurale Le régime Borloo Le régime Borloo neuf est un complément du régime Robien recentré. Ce régime peut s'appliquer aux investissements réalisés à partir du 1er septembre 2006 ou à partir du 1er janvier 2006 si l'investisseur avait déjà opté pour le régime Robien recentré. [...]

[...] Par exemple, pour un logement d'une surface totale de 82 avec en complément une cave de 4 : l'ensemble est composé de quatre pièces principales dont l'une, d'une surface de 8,5 est utilisé à des fins professionnelles. En conséquence, les 77,5 affectés à l'habitation représentent de la surface totale (86 en tout). Seuls du prix de revient total de l'opération sont éligibles à l'amortissement Robien Contraintes locatives Le régime Robien est réservé aux locations nom de blé à usage de résidence principale du locataire. [...]

[...] Investisseur Ce sont des personnes physiques ou morales qui conservent en patrimoine de rapport les biens immobiliers qui ont acquis ou fait construire. Le plus souvent, ils ont été financés par leurs fonds propres ou un emprunt. Les investisseurs peuvent être des investisseurs institutionnels, qui détiennent généralement un parc immobilier locatif important (compagnies d'assurances, caisses de retraite, sociétés mutualistes, banques, SCPI et OPCI). Promoteurs Le promoteur prend l'initiative et assure la coordination des opérations (il fait des études, l'exécution, la mise à disposition des usagers . [...]

[...] Ils peuvent faire de l'immobilier s'ils appartiennent aux groupements de négociations notariales (GNN). Dans certaines régions, ils sont bien implantés sur le créneau de la transaction d'habitation. Il se trouve de fait ainsi en concurrence avec les agents immobiliers. Ils ne sont pas régis par la loi Hoguet, mais très encadré par le conseil supérieur du notariat (ils peuvent avoir des inspections). Ils font de la transaction à titre accessoire, un peu de gestion, d'administration de biens. Normalement, le notaire ne peut pas prospecter. [...]

[...] Ces charges sont intégrées dans la déclaration de revenus fonciers. En cas de revenus nets locatifs négatifs, il existe un déficit foncier qui pourra être en partie imputée à l'impôt sur le revenu Le régime Robien recentré Suite à la loi du 13 juillet 2006, le dispositif Robien a été réaménagé et s'appelle désormais de Robien recentré. Les investisseurs concernés sont identiques. Il permet d'amortir de la valeur du logement sur une balade de neuf ans Les immeubles L'instruction fiscale du 2 novembre 2006 précise que les immeubles concernés sont : - les logements acquis neufs ou en état d'achèvement futur à compter du 1er septembre 2006 - les logements que le contribuable fait construire et qui ont fait l'objet à compter du 1er septembre 2006 d'une déclaration d'ouverture de chantier - les locaux affectés à un usage autre que l'habitation et que l'investisseur transforme en logements si l'acquisition a lieu à compter du 1er septembre 2006 - les logements acquis en l'état qui font l'objet de travaux de réhabilitation telle qui lui confère des caractéristiques voisines de celles des logements neufs, à compter du 1er septembre Les contraintes locatives Le loyer ne doit pas dépasser un certain plafond en fonction de la zone et de la situation du bien. [...]

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